בבוקר חם צעדנו עם אדריכלית העיר, גיטה רפאל, בשטח העפר שמיועד להפוך לפארק ביניים. “רצינו לוודא שהחול לא יישאר ככה עשרים שנה,” היא מסבירה. המודל פשוט: קבלן המוסיף זכויות בנייה מעבר לקו-חובה יפקיד לקרן “שדה ירוק”; אם יקים פארק כיס 50 מטר מבניין, יקבל 50 % קיזוז. המודל שואב השראה מגרמניה: “בניית-גג ירוק או איי צל” מקזזים היטל.
אבל הדרישה לפרטים מעשיים מדאיגה מהנדסי ביצוע. “שביל אופניים בסטנדרט ירוק עולה פי שלושה מאספלט,” מסביר יזם. “למה שאספוג את הפער?” רפאל משיבה: “כי אחרת תשלם 360 שקלים למ”ר לקופת העיר ולא תקבל כלום.”
דיירים פוטנציאליים מגיבים בזהירות. זוג צעיר מראשון-לציון שוקל להשקיע בשכונה החדשה: “אם הגן יהיה מוכן לפני שנקבל מפתח – שווה.” אלא שההיטל אינו מבטיח לוח זמנים. העירייה מתחייבת להקים מתקנים בתוך חמש שנים, והמימון ייבלע בתקציב. חברת הפיתוח העירונית מבטיחה מנגנון שקיפות – “טבלת מעקב” ברשת עם סטטוס כל עץ ושביל.
והפינה המשפטית? עו״ד חנה ויימן מזהירה: “מְתַקֵּן הגינה כשלעצמו אינו גורם לבליעה במס הרכישה, אך אם ההיטל יתגלגל למחיר הדירה – המס יגדל.” במינהל התכנון מסתפקים בינתיים ב”הנחיות”. במשרד החקלאות, שאמור לאשר סוגי צמחייה, לא ברור מי ישגיח שהיזם לא יתקין עץ דקל יבש להשגת קיזוז ואחר-כך ישכח להשקות.
בינתיים עולה ויכוח סמוי בין שכונות ותיקות שמרגישות מקופחות. “אנחנו יושבים על בטון מאז שנות השבעים, עכשיו ישלמו לקבלן חדש על עץ מול בבניין בוטיק בזמן שאנחנו משלמים ארנונה כמו כולם,” זועק חבר ועד שכונת רמז הישנה. משרד הפנים רומז לפתרון: 10 % מהקרן הירוקה יעברו לשיקום שכונות קיימות לפי נוסחה דמוגרפית.
החשש הבא: היטל ירוק יהפוך לעוד אגרה מחופשת. נציגת לשכת שמאי המקרקעין טוענת שמחיר המגרש כבר תמחור את כל ההיטלים העתידיים ולכן התחרות תעבד את העלות. אם המודל יתפוס, קבלן פשוט ירכוש קרקע זולה בפריפריה לעקוף היטלים יקרים במרכז. בעירייה משיבים בסרקזם: “גם במודיעין זה לא ג’ונגל; אם תבנה בלי צל, אף אחד לא יבוא.”
בשוק המשקיעים צצים רעיונות יצירתיים: חברות סטרט-אפ מציעות לשתול “יער מודולרי” – 50 עצים בשלושה מכולות – לצורך ביקורת העירייה, ואז לעקור ולהעביר לפרויקט הבא. המחוקק החריף ודרש שהשטח הירוק ייקבל תשריט טאבו עם סימון “תשתית ציבורית בלתי ניתנת להעתקה”.
בסוף יש גם זיק תקווה. בשנתון האחרון של המשרד להגנת הסביבה נקבע כי 17 % מכלל פליטות האורבניות במדינה מקורן במתקני קירור של בנייני מגורים. הצללה איכותית וגגות ירוקים עשויים לחסוך שניים מכל עשרה ימי שימוש במזגן בכל דירה. ואם הקבלן ישלם בשביל זה? אולי החשבון החודשי של הדייר דווקא ירד.
עד שהילדים יתגלגלו על הדשא, אפשר רק לעמוד על התל ולדמיין. בין הררי העפר כבר מציצים דגלונים צבעוניים: כאן עתידה לעבור תעלת מים מושבים, שם ישבו ספסלי עץ. השאלה הגדולה היא מי ישקה את החלום אחרי טקס הגזירה. היזם? ועד הבית? או אותה קרן עירונית ירוקה, שאמורה לקבל כסף היישר מהכיס שבו משיבים עכשיו קבלנים – “אבל דירה נשארת לתמיד, עץ דורש גנן”. בעוד שנתיים-שלוש נדע האם הגנן הגיע או שמישהו העביר את הגזם לחשבון הרווח והפסד.
