“מס דירה חמישית” – הכפתור האדום שמכוון למשקיעים הכבדים ומתדלק ויכוח על היצע השכירות

לפי ההצעה, החל מינואר 2029:

• בעל 1–4 דירות – פטור.

• כל דירה חמישית ומעלה תחויב בתשלום שנתי: 2 % משווי שוק, או 4 % אם אינה מושכרת ברצף מעל 9 חודשים.

החשבון ברור: בעל חמש דירות בערך ממוצע 1.8 מיליון ישלם כ־36 אלף שקלים בשנה; בעל 10 דירות ישלם כ־108 אלף. הסכום אינו מס־רכישה חד-פעמי, אלא “ארנונה ממשלתית”, כהגדרת עו״ד שירי קדם, מומחית למיסוי מקרקעין.

האוצר מעריך כי כ-27 אלף משקיעים יחזיקו חמש דירות ומעלה. צמרת הלמ”ס מציינת כי הם מביאים לשוק השכירות 140 אלף דירות. התומכים בחוק טוענים: “90 אחוז שוכרים אצלם ישלמו פחות אם חלק מהדירות יימכרו.” אבל נציגי הבעלים טוענים: “בלי משקיעים מוסדיים לא תהיה שכירות מוסדרת; החוק יגרום דווקא לעלייה במחיר.”

דוברת ארגון “משקיעים למען שכירות” הביאה לדוגמה את פרויקט “Renteria” בלוד: 240 דירות מוכנות להשכרה לטווח ארוך. “אם הקרן תשלם 2 % לשנה על כל דירה נוספת, אין רווח. הם יארזו וילכו למיאמי.” משרד האוצר השיב: “שיעור ההחזר משכיר מוסדי גבוה; 2 % נטו יישאר.”

יועצי מס כבר בונים תכנוני התפצלות: חלוקת דירות בין בני זוג, רישום בלפי-טראסט, העברת בעלות לילדים בוגרים. האוצר הוסיף סעיף “חזקת שליטה” כדי למנוע פיצול מלאכותי: דירות של קרובי משפחה מדרגה ראשונה ייספרו יחד אם המימון מגיע מאותו חשבון. עורכי־הדין מתכננים קרבות פרשנות.

איום הדגל הגדול: המשקיעים הכבדים ירוקנו דירות בהדרגה לפני 2029, וכתוצאה יגדל ההיצע בטווח קצר – אולי בלימה חיובית למחיר הקנייה. אבל אחרי המכירה הם ינתבו הון לחו״ל, וענף הבנייה יקפא בגלל מיעוט רכישות להשקעה בפרויקטים על הנייר. “יזמים מסתמכים על 30 % מכירה למשקיעים בתחילת פרויקט; בלי זה אין בנק,” מזהיר כלכלן חברת הנדל״ן “אזורים”.

כדי לרכך, הוצג נתיב עידוד מכירה לשוכר: אם משקיע מוכר דירה מושכרת לשוכר שגר בה לפחות שנתיים, ישלם מס של 1 % בלבד באותה שנה. הדרישה – מחיר המכירה לא יעלה על הערכת שמאי העירייה. הח”כ אופיר כץ מכנה זאת “לוכד ספוקולנטים”. המשקיעים טוענים: “הופכים אותנו לבנק חברתי בכפייה.”

נושא כאוב נוסף: דירות ירושה. אם אדם נפטר ומשאיר שש דירות לשלושה ילדים, כל אחד נחשב בעל שתי דירות בלבד ולכן פטור. אך אם לילד אחד כבר שתי דירות משלו, לפתע החיוב “נופל” עליו. היועמ״ש דרש תיקון: חלון שנה למכירת דירת ירושה ללא המס.

ובשוק ההלוואות? הבנקים מזהירים: מס שנתי נוסף בגובה של שני אחוז מסכן יכולת החזר; דירוג האשראי ייפגע; הריבית ליזם תשאף לעוד חצי אחוז. לגופים מוסדיים אין הנחת סלב: גם קרן פנסיה שמחזיקה פיננסינג ל-300 דירות תשלם.

בינתיים, בפורום “Wealthy Investors” בטלגרם, צצים פוסטים חדשים: “קונים בלוק בטרקיה, מוכרים בפתח־תקווה.” הדין וחשבון הזה עומד להתרחש מתחת לרדאר עוד לפני שהחוק יתגבש. מתכנני החקיקה יודעים: החלפת מפתח דירה ברגע האחרון תעשה את ההבדל בין 0 לבין 20 אלף מס לשנה – ומי שמחזיק 30 דירות לא ישב בחיבוק ידיים.

האם “מס דירה חמישית” יוסיף דירות לשוק או ידלל השקעה? הקרב יימשך עד ההצבעה בחורף. האופוזיציה מאותתת שתתמוך אם יתווסף נתיב השקעה מוסדי פטור למגורים מוזלים; הקואליציה מהדקת חישוקים. עד אז, כדאי לכל מי שמשכיר דירה עם מספר ספרות בתיק הנכסים לפתוח גיליון אקסל, להוסיף שורה: “תשלום שנתי 2029” – ולבדוק אם הנכס הכי קריר בתיק לא עומד פתאום להפוך ליקיר מס הכנסה.