כשיוסי בוזגלו, משקיע נדל״ן חובב מתל-אביב, הגיע לראשונה לטבריה לפני שלוש שנים, הוא הופתע מהדממה על שפת הכנרת. “כאן אמור להיות אתר תיירות בינלאומי,” חשב בקול, “אבל הרחובות ריקים אחרי תשע בערב.” מחיר הדירה שמצא—850 אלף שקלים לשלושה חדרים עם נוף חלקי לכנרת—היה נמוך ממחיר דירת סטודיו במרכז. יוסי חתם על העסקה, שילם בעשרות תשלומים ויצא לדרך. עד 2025 עלה שווי הנכס שלו בכ-12 % בלבד, אבל שכר הדירה קפץ ב-20 %. “זה לא רווח הון שמקפיץ את הלב,” הוא מודה, “אבל התשואה הנקייה שלי עומדת על חמישה אחוזים—פי שניים מהמרכז.”
סיפור דומה נשמע בעפולה, עיר שזכתה לתחנת רכבת חדשה ולכבישים משודרגים. לפני חמש שנים תויגה עפולה כאפורה; היום היא מתהדרת במרכז רפואי מתרחב, קמפוס חינוך ומספר פרויקטים של “מחיר למשתכן” שכבר נמסרו. התוצאה: זוגות צעירים מהצפון—ורבים מהם בכלל יוצאי חיפה—נוהרים לרובע יזרעאל וממלאים את הדירות שנבנו בסגנון תל-אביבי, עם לובי מהודר וחניות תת-קרקעיות. מחירי הרכישה עדיין קרובים ל-1.3 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים, אך דמי השכירות שנעצרו פעם על 2,700 שקלים קפצו ל-3,200 בתוך שנתיים. זה אולי נשמע כזקוף כתפיים, אבל למשקיע שמשווה את העלות-תועלת מול מרכז הארץ, מדובר בתשואה שנתית נטו של כ-4.5 %.
לעומת זאת, דימונה וירוחם מציגות תסריט פחות ישיר. מפעלים חדשים של תעשייה מתקדמת ופארק ההיי-טק שהתעורר לחיים מייצרים ביקוש אמיתי, אך האוכלוסייה גדלה מהר יותר מן התשתיות. רונית ואסף, זוג מהנדסים שעברו לדימונה בעקבות מקום עבודה חדש, מספרים שהתקשו למצוא דירה במצב סביר. “הרגשנו שיש פה פער בין החלום של העיר ל’עיר ההיי-טק הבאה’ לבין מלאי הדירות המתיישן.” הם שכרו לבסוף דירה בבניין בן ארבעים שנה בשכונת רמת יוכבד והוסיפו 1,500 שקלים מכיסם לשיפוץ קל—על חשבון בעל הבית כמובן—רק כדי להרגיש בבית. המשקיע שחתם איתם על חוזה קיבל תשואה נאה, אך אם ירצה למכור, יגלה שמחיר השוק עולה באיטיות, בעיקר משום שקונים פוטנציאליים חוששים מהדימוי הוותיק של העיירה.
באופק הפיננסי מרחפת הריבית. כאשר הריבית המוניטרית זינקה ל-4.5 %, המשקיעים גילו שהבנק דורש החזר חודשי כמעט כפול לעומת עסקה במרכז. אך כאן מסתתרת הזדמנות: ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה בפריפריה נמוך משמעותית. במילים פשוטות, אותם מאתיים אלף שקלים שבמרכז יהפכו רק למנוף על דירה קטנה, יכולים לקנות חצי דירה בדימונה או שליש דירה בעפולה. הבנק אמנם לוקח ריבית גבוהה, אך החזר המשכנתא עדיין נמוך משכר הדירה, והתשואה נשמרת.
השאלה הגדולה היא האם המגמה בת-קיימא. מתכנני הערים מודעים לכך שתחבורה קובעת גורלות. כביש 6 הושלם עד באר-שבע, הרכבת מקצרת את הדרך לנהריה—אך תחנות חשובות על ציר עפולה-טבריה עוד לא קמו. הציפייה להשלמת קו רכבת העמק שימשוך תיירות פנים וחוץ אל הכנרת, אך לוח הזמנים נדחה פעמיים. במקביל, תקציבי חינוך מופנים לשיפוץ בתי ספר, בתקווה לשכנע משפחות צעירות לא לעזוב למרכז.
באופן אירוני, החסם העיקרי בפני משקיעים איננו בהכרח הביקוש, אלא אמון הציבור בשינוי. יועצי משכנתאות מספרים על לקוחות שמסוגלים לעמוד בהלוואה, אך “חוסכים עוד שנתיים” כדי לקנות במודיעין במקום בדימונה—גם אם המשכנתא שלהם תהיה כפולה. עבורם, עניין של זהות וסטטוס גובר על אקסל פיננסי. התובנה הזו מהדהדת גם בקרב יזמים: פרויקטים מצליחים בפריפריה הם בדרך כלל אלה שמעתיקים חוויית מגורים עירונית—פארקים קטנים, חנויות במרחק הליכה, תשתית סיבים אופטיים—אל מקום שבו עלות הקרקע מאפשרת זאת.
ובכל זאת, הסיכון קיים. אם הריבית תרד במהירות והמרכז יתאושש, הכסף הזמין יזרום חזרה לגוש דן, והביקוש בפריפריה יתאמץ לעמוד בקצב. מנגד, אם הריבית תישאר גבוהה, ייתכן שהפער בין שכר הדירה להחזר המשכנתא יישחק. המשקיע הנבון צריך לבחון לא רק את תשואת היום, אלא גם את קצב הגידול באוכלוסייה, את התשתיות המובטחות ואת רמת השירותים העירוניים.
סיפורי הצלחה כמו זה של יוסי בטבריה או של זוגות צעירים ברובע יזרעאל מוכיחים שאפשר לייצר רווח נאה הרחק מהמגדלים הגבוהים של תל-אביב. עם זאת, דוגמאות מדימונה וירוחם מזכירות שתשואה על הנייר אינה תחליף ליסודות מוצקים—גם במובן האדריכלי וגם במובן החברתי. באקלים נדל״ני שבו ודאות היא מצרך נדיר, הפריפריה נותרת הימור מבוקר: מי שמוכן להשקיע זמן בלמידה, לספוג קצת אי-ודאות ולהבין שהדרך לרווח כוללת גם תרומה לאיכות החיים המקומית—עשוי לגלות שהירידה לכביש 6 דרומה או צפונה היא בעצם הנתיב המהיר ביותר לתשואה.
כך, בין מכולת שכונתית בעפולה לקפה הפוך על הטיילת בטבריה, מתגלגל לו שוק נדל״ן שלם—לא פחות דרמטי מזה של המגדלים במרכז, רק עם קצב לב שונה. האם זו מגמת ירידה או הזדמנות למשקיעים? התשובה תלויה במידה שבה נהיה מוכנים להרחיק מבט, להיקשר לאדמה קצת פחות נוצצת ולהבין שגם פריפריה יכולה להפוך למילת זהב, אם רק נותנים לה זמן ונשימה.
