על הנייר, המודל פשוט: הרשות המקומית מצהירה על מתחם מיועד; יזם חותם על הסכמות עם לפחות 80 % מהדיירים; המדינה מעניקה זכויות בנייה עודפות ופטורים ממס, והיזם הורס את הבניינים, בונה מגדל חדש ומספק לדיירים דירה גדולה יותר. עודף הזכויות—בדמות עשרות דירות נוספות למכירה בשוק החופשי—אמור לממן את כל המיזם. אולם השלב הקריטי טמון בזמן שבין החתימות הראשונות למועד שבו הדחפורים מגיעים. בבני-ברק, למשל, מתחם בן שישה בניינים קיבל אישור עקרוני כבר ב-2014, אך רק ב-2024 הוצא היתר בנייה. עשור של סבל לדיירים: ערך הדירה נעצר, שיפוץ בסיסי “לא משתלם”, ומחלוקות פנימיות על כלובי ממ"ד, חניות ומשכנתאות מתנפחות. המתנה דומה חווה גם פרויקט ענק בקריית-היובל בירושלים, שבו התווספו לאורך הדרך דרישות שימור לטופוגרפיה הייחודית, התניות תחבורתיות ובעיקר מאבקי ארגון דיירים אשר דחו שוב ושוב את לוח הזמנים.
הסיבה העיקרית לעיכובים היא מבנה האישורים. כדי לעבור מסטאטוס “מתחם מאושר” ל”אתר פעיל”, צריך לקבל החלטה בוועדה מחוזית, אחריה דיון חוזר בוועדה מקומית, אישור תב"ר (תקציב בלתי רגיל) לתשתיות ומיזם תחבורה מלווה—לרוב נת"צ או תוואי שבילי אופניים. כל חוליה בשרשרת פועלת בתנאי עומס קבועים, כך שדחיית ישיבה אחת גוררת שרשרת של חודשים. תמריץ ממשלתי להקצות מסלול מהיר קיים רק עבור “מתחמים מועדפים לדיור” (תמ“א/ותמ“ל), אך ברשויות חזקות כמו רמת-גן וגבעתיים מעדיפים לעיתים מסלול רגיל, כדי שלא לאבד שליטה תכנונית. זה יוצר מצב פרדוקסלי: היכן שהביקוש הגבוה ביותר לדירות חדשות, זמני ההבשלה ארוכים במיוחד.
היזמים עצמם מתמודדים עם מתמטיקה עדינה. עלות הריסת המבנים, שינוע דיירים לשכירות זמנית ומימון ביניים קופצת בעידן של ריבית 4-5 %. אם מחירי הדירות במגדל החדש אינם צפויים לשבור את תקרת האזור, התשואה האפשרית נשחקת. הדילמה מתחדדת בפרויקטים עם חתך סוציו-אקונומי נמוך: דיירים חסרי אמצעים מתקשים להעמיד ערבויות תשלום לאגרות ומסים נלווים, בעוד היזמים מתקשים לגייס אשראי בעלויות הגיוניות. במקרה קלאסי בבת-ים, פרויקט של 160 יחידות דיור נהפך לבלתי כדאי אחרי עליית הריבית והמכרז בוטל, והדיירים שחיכו שבע שנים חזרו לנקודת ההתחלה.
אולם יש גם סיפורי הצלחה שמעידים על פוטנציאל: מתחם רמת הנשיא בבת-ים השלמים בשנת 2023 כולל ארבעה מגדלים בני 30 קומות, גני ילדים, גינת כיס חדשה ורצועת מסחר קהילתית. זמן ההקמה—שש שנים—נחשב מהיר. הסוד היה בשיתוף פעולה חריג: העירייה התחייבה לממן שדרוג מערכת הביוב ולייצר פתרון חניה תת-קרקעי במימון עירוני, בתמורה לקבלת 25 דירות לדיור בר-השגה. היזם קיבל ודאות תכנונית מוחלטת והתחייב מראש על לוחות מסירה. המודל נבחן כיום ברשויות נוספות: חלוקה ברורה של סיכונים והטבות בין עירייה, יזם ותושבים.
אל הרכיב הכלכלי מצטרף ההקשר החברתי. פינוי-בינוי משנה בהכרח את תמהיל הדיירים: במקום בניין של 24 דירות, צצים שני מגדלים עם 180 יחידות. חלק גדול ממי שקונים את הדירות החדשות מגיע מחוץ לשכונה, לעיתים ממחוז אחר. מנגנון “דיור מוגן לטווח ארוך”, שהוטמע בפיילוטים ביבנה ובקריית-אתא, נועד לשמר אחוז מסוים של דירות להשכרה לטובת צעירי השכונה, אך טרם הוכלל. בלעדיו, עולה חשש ל“ג'נטריפיקציה” שתדחק החוצה אוכלוסיות ותיקות, במיוחד קשישים שאינם מסוגלים לעמוד בדמי הניהול הגבוהים של מגדלים חדשים.
פתרון נוסף הנמצא על שולחן האוצר הוא “זכויות מבנה מודולרי”: חלוקת פרויקט לקטעי-ביצוע בני 60-80 יחידות, כך שחלק מהבניינים הישנים נהרסים בשלב ב', רק לאחר שהמתחם הראשון אכלס וחלק מההון החזר. יתרון: היזם מקבל תזרים מכירות מוקדם; חסרון: הדיירים בשלבים המאוחרים חיים לצד אתר בנייה פעיל מספר שנים נוספות.
התרחיש האופטימי מדבר על האצה כפולה: קיצור תהליכי רישוי באמצעות פלטפורמה דיגיטלית אחידה, והקמת קרן גישור שתממן חלק מעלויות המעבר והשכירות הזמנית בדגש על אוכלוסיות מוחלשות. מנגד, תרחיש פסימי יראה המשך “חסימת בקבוק”: יותר מתחמים מאושרים מאשר אתרי עבודה, ובלחץ הדיירים והקבלנים, חלקם יידחו או יוקפאו.
הלקח המרכזי? פינוי-בינוי מצליח כשהצלע העירונית מתפקדת כיזם-על: משקיעה בתשתיות ומנהלת את הציפיות של הדיירים. כשהרשות פסיבית או מבקשת “לעשות קופה” בדמי השבחה, הפרויקט מגמגם. למשקיעי נדל״ן, המסר פשוט: אל תסתפקו בסטטוס תכנוני, בדקו מי הגוף המוביל, מה טווח המימון שלו ומה לו”ז אכיפה. לדיירים עצמם, העצה הברורה היא להעמיד נציגות מקצועית ולא להישען על יזם אחד שמבטיח “לטפל בהכול”.
בסופו של יום, פינוי-בינוי נותר רעיון הגיוני במדינה צפופה עם קרקעות מוגבלות. אך כמו רעיונות טובים רבים, הוא מתקיים במתח בין שורת הרווח לבין שורת התקציב הציבורי. אם המדינה והעיריות ישכילו לחלק את הנטל ואת הפירות באופן שקוף, ייתכן שנראה תוך עשור שכונות שלמות שקמו לתחייה. אם לא, נמשיך לראות שלטים דהויים עם הבטחות גדולות על גדרות ישנות—עד שהצבע יתקלף והחזון ייחשף במלוא שבירותו.
