תמ״א 38 נולדה כדי לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה באמצעות זכויות בנייה עודפות: קבלן מוסיף קומות, בונה דירות חדשות ומשפץ את הבניין כולו, ומקבל את הרווח מהדירות שנמכרות. הדיירים נשארים בביתם, נהנים מממ״ד, מעלית וחזית מחודשת, והמדינה זוכה בבניין בטוח יותר בלי להוציא שקל מתקציבה. אלא שעם הזמן התברר שהמודל עובד טוב בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה מספיק לממן את השיפוץ. בתל-אביב, רמת-גן וגבעתיים צצו מנופים בכל רחוב שני, בעוד בטבריה, קריית-שמונה או דימונה המאמצים היו בודדים. הפער הטריטוריאלי הפך לתלונה מרכזית: תכנית ארצית בלבוש מקומי שמשרתת בעיקר את מרכז הארץ.
הקצב המהיר במרכז הוליד אתגר נוסף – תשתיות עירוניות. עיריות ביקשו קווי ביוב חדשים ופיתוח מדרכות לפני שיינתן היתר, והתקציבים לכך לא תמיד הוגדרו. דיירים קיבלו מעלית מנצנצת, אבל ירדו לרחוב חשוך וחנייה שבוטלה לטובת תוספת דירות. בתל-אביב, למשל, ברחוב דיזנגוף ובצפון הישן הופקעו עשרות חניות לטובת אתרי עבודה צפופים; בעלי העסקים טענו שהרווח מהדירות החדשות נוחת על גבם בדמות אבדן לקוחות. במקביל, שמאי הממשלה קבעו שמחירי הקרקע קפצו גם בגלל התמ״א, וכך דמי השכירות במרכז האמירו – מעגל שמחזק את המבוססים ופוגע בשוכרים.
עליות הריבית של 2024-2025 סיבכו עוד יותר את העסקה: מה שנראה רווחי כאשר המימון עמד על 1.2 % הפך גבולי בריבית של 4.5 %. חלק מהיזמים ביקשו להקטין תמורות לדיירים – למשל להפחית ממ״ר מרפסת או לחייב השתתפות בשדרוג לובי – מה שגרר גל התנגדויות. במשרד השיכון קודמה הצעת “מסלול ירוק” שתקצר אישורים בשנה שלמה, אך ועדות מקומיות התנגדו לאבד שליטה תכנונית. במקביל, במסדרונות מינהל התכנון גובשה רפורמה חלופית: תוספת זכויות תלויית-צפיפות שתיכנס לתוקף לאחר סיום התמ״א, תוענק רק במתחם שבו לפחות שלושה בניינים ישנים מגישים בקשה משותפת. הרעיון הוא לצופף את הבינוי ולייצר מרחב ציבורי מתוכנן – לא רק בניין מחודש, אלא רחוב משודרג.
בשטח, הקבלנים ממשיכים לרדוף אחרי חתימות. עו״ד המייצגים דיירים מדווחים על הסכמי-בזק: היזם מבטיח תוספת 12 מ״ר, מחסן, חניה ומרפסת בחוזה שנחתם בתוך שבועות. הלחץ מטפח תופעה של “וועדי בית מצליחים” – דייר אחד בעל כישורי מכירה שמגייס שכנים פחות בקיאים לנבחרת החותמת, לעיתים תוך התעלמות מהשלכות מס. במסלול “עיבוי וחיזוק” (לעומת הריסה ובנייה מחדש) קיימת סכנת חבות מס שבח לדיירים שמקבלים תוספת מעל 25 מ״ר לערך דירתם, וכמה מקרים כבר הסתיימו בשומת מס לאחר אכלוס.
לקראת קו הסיום, רשויות מסוימות קבעו מכסה פנימית: בגבעתיים הוחלט לא לאשר יותר מ-600 דירות חדשות תחת התמ״א עד סוף המועד, מחשש לקריסת תשתיות אשפה וכבישים. רמת-גן הציבה תנאי סף של חניון תת-קרקעי מלא בבניינים מעל שמונה קומות, מה שהעלה דרמטית את עלויות הפרויקט והבריח יזמים קטנים. ההחלטות המקומיות יצרו טלאים גיאוגרפיים: רחוב אחד מתמלא פיגומים, והרחוב המקביל קופא. מנגד, עיריות באר-שבע ועפולה, שמתקשות למשוך יזמי הריסה-בנייה, מאריכות יד ובונות מודל שבו העירייה היא היזם: אגף ההנדסה מגבש תב“ע מואצת, ובהמשך יימכרו הזכויות בשוק פתוח.
ומה יקרה ביום שאחרי? הטיוטה המחליפה, הקרויה זמנית “תכנית התחדשות עירונית 2026”, קובעת שבניינים בני 12 דירות ומעלה יהיו זכאים למסלול עיבוי רק אם מצויים במרחק 400 מ׳ מציר תחבורה ציבורית מהיר. מי שמחוץ לטווח יופנה למסלול “הריסה-בנייה רב-אתרי” שידרוש התאגדות של שלושה בניינים לפחות. האוצר מצידו דורש שגודל דירת התמורה לדייר לא יעלה על 110 מ״ר, כדי למנוע השבחה עודפת שתקפיץ מחירים. יזמים חוששים שהמתכון החדש יכביד על גמישות עסקית וירחיק מימון, אבל בממשלה טוענים שהמודל ישים סוף לפערים בין מרכז לפריפריה באמצעות “בנק זכויות” שיאזן קרקעות.
בינתיים, דיירים שמחכים לחיזוק מול פני רעידת אדמה פוערים את לוח השנה ומונים ימים. ההמלצה הרווחת בקרב עורכי דין היא להגיש בקשה סטטוטורית מלאה עד יוני 2025 לכל המאוחר, כדי להבטיח שהיא תישקל תחת הכללים הישנים. יזמים רבים מציעים כעת קנסות־זמן הפוכים: אם היתר בנייה לא יתקבל עד תום התמ״א, הדיירים יוכלו להשתחרר מהחוזה. הסעיף, שנשמע דרקוני, נולד מצורך הדדי – הדיירים אינם רוצים להתקע עם פרויקט לא ודאי, והיזמים חוששים להמשיך להשקיע זמן וכסף אם זכויות הבנייה ייעלמו ברגע האחרון.
הקו העליון ברור: תמ״א 38 נתנה מנה גדושה של התחדשות במרכזים היקרים, אבל השאירה מאחור אזורים מוחלשים שהזדקקו לה יותר מכול. כעת, רגע לפני הארון וסגירת התכנית, המדינה מנסה לתפור חליפה חדשה: מאוזנת טריטוריאלית, מבוקרת תשתיתית, ומותאמת למימד הזמן של ריבית גבוהה. הצלחתה של החליפה החדשה תימדד לא במספר המנופים בשמי תל-אביב, אלא במספר הבניינים בצפון ובדרום שהופכים ממוקשי בטון מתפוררים למבנים יציבים ומחוזקים. אם זה יקרה, יגידו בעתיד שתמ״א 38 הייתה רק הפרולוג. אם לא, נלמד שוב שכוונות טובות אינן מבטון, וחיזוק אמיתי חייב תשתית מדיניות יציבה לפחות כמו יסודות הפלדה בבניין המחודש.
