מתחילים באיליסיה. השכונה, שנמצאת בין זוגרפו ומרכז אתונה, נהנתה שנים מקרבה לאוניברסיטה הלאומית אך סבלה ממבנים מתיישנים. כעת, פיילוט של העירייה מעניק זכויות בנייה עודפות למי שמחזק בניין קיים ומוסיף יחידות דיור קטנות לסטודנטים. יזם ישראלי שרכש שלד בן חמישה קומות תמורת 980 אלף אירו קיבל היתר להוסיף שלוש קומות מתכת קלות. תכנית המימון – 60 % הלוואת בנק יווני, 25 % הון משקיעים פרטיים, 15 % מענק עירוני לחיזוק סייסמי – אפיינה עסקה שאינה אפשרית במרכזי בירה אחרים באירופה.
קפיצה קצרה לקיפסלי. השכונה, שהייתה סמל להפגנות במשבר החוב, הופכת ליעד קוּל לצעירים עם בתי קפה אלטרנטיביים וסטארט-אפים. אחד מנקודות המפנה היה “Athens Walk” – רחוב הולכי רגל שחיבר כיכר קאניגוס לרחוב פאטיסיון. במסלול המקרקעין זה תורגם לעלייה של 18 % במחירי החוזי שכירות לדירות משופצות. אינפלוס פיננסים צופים עוד 10 % עלייה עד 2026 על רקע הקמת קו המטרו הירוק.
הפרבר הדרומי של גליפאדה מציג סיפור אחר. שם, ב־Ellinikon Project, נבנה פארק החוף העירוני הגדול באירופה על שטח השדה הישן. ב־2025 נפתח חלקו הראשון – רצועה של חמישה קילומטר עם מרכז מחקר ימי, קניון יוקרה ורבעיית מגדלי־מגורים בתכנון פוסטר + Partners. עלויות הפרה-סייל קפצו ל-13 אלף אירו למ״ר, וקהל היעד הוא משקיעי הון עצמי גבוה. מי שמגיע היום לגליפאדה עם תקציב בינוני יכול לפנות לארבעה רחובות פנימיים שבהם בתים משנות ה-60 מחליפים בעלים בפחות מ-4,000 אירו למ״ר – שליש ממחיר הקו הראשון לחוף, אך עדיין תומכים בתפיסת היוקרה שהאזור משדר.
פיראוס, עיר הנמל, משלים מהפכת לוגיסטיקה וקשר ימי לסין. התחבורה הציבורית בה השתפרה תודות לקו הכחול שנפתח בסוף 2024 ומקצר נסיעה למונסטיראקי ל-17 דקות. מלאי דירות לופטים במבני מחסנים לשעבר מושכר לסטודנטים זרים ב-8–10 אירו למ״ר – תשואה גולמית של 7 %. שחקנים מוסדיים החלו לרכוש מחסנים ריקים ולהסב ללופטים, בהשראת טרנד ברצלונה וליסבון. עיריית פיראוס אף הכריזה כי דיירים שישקיעו בשלטי חומה ירוקה יקבלו 15 % פטור מארנונה לחמש שנים.
לא הכול וורוד. עלויות הבנייה טסו במקביל: מחירי בטון עלו ב-14 %, עובדים מיומנים חסרים, ואיגוד הקבלנים מדווח על עיכובי מסירה של שישה עד תשעה חודשים. משקיע ישראלי חייב לסגור חוזה “fixed cost” ולהתנות קנס איחור ברור; אחרת, החיסכון בנדל״ן זול מתמסמס בעמלות פיקוח וניהול.
לצד התשתיות, מיסוי עירוני חוזר לזירה. אתונה סיימה להטמיע ארנונה חדשה – 8 אירו למ״ר לשנה במרכז, 4–5 אירו במעגלים החיצוניים, והנחה 50 % ל-Airbnb שהופך ל־“Short Stay License” מוגבל ל-90 יום שנתי. המשמעות – בעל דירה צריך לבחור אם לשכור שנתי (פטור חלקי) או יומי (מס מלא).
אי אפשר לדבר על אתונה בלי להזכיר את חוק החיזוק הסייסמי החדש. החל מיולי 2024 כל עסקאות נכס ישן מצריכות דו״ח מהנדס המאשר יעד ביצועים “Β2”. לשם כך צריך לעיתים התקנת מוטות פלדה וחגורת בטון – עלות של 300–400 אירו למ״ר במבנה אבן ישן. ההוצאה עולה על ההנחה במכירה, ולכן שוק היד-שנייה נמצא במו״מ קשוח. לעיתים, דירות משפחתיות בבתים שלא יחזקו יורדות במחיר ב-15 % כדי לשקף את עלות העתידית.
התמונה הכוללת: אתונה לא רק מתחדשת – היא מתפצלת. מי שירכוש היום בקיפסלי או באיליופולי ייהנה מתשואה שוטפת ושיפור ערך בתשתיות, אך צריך להתמודד עם מס Airbnb ומכסת רישוי. מי שמחפש אופק השקעה ארוך טווח ירכוש בפרויקטים החדשים של גליפאדה או באליניקון, אך יזדקק להון עצמי גבוה ויחיה עם מיסוי יוקרה גבוה. פיראוס מציע פשרה – קרבה למרכז ותשואה מיידית – אך דורש אומץ מול מחסור במקומות חניה והצפות חורף סביב הנמל.
