בעין הסערה עמדו הישראלים – כ-1,800 משפחות ויחידים שהניעו מאז 2017 כ-900 מיליון אירו אל נכסי מגורים ומסחר בפורטוגל. ביטול ה-Golden Visa הגיע בגל חקיקה שכּוּנה “Mais Habitação” (יותר דיור), שביקש לצנן את מחירי הדירות בליסבון ופורטו, להגביל השכרות קצרת טווח (Alojamento Local) ולנתב הון זר לאזורים זולים יותר. מסלול הנדל״ן הישיר אמנם נסגר, אבל החוק השאיר פתוחים שני נתיבים חלופיים: תושבות למשקיעי קרנות הון (“Fund Visa”) והשקעה בעסק יוצר-משרות (“Job Creation”). מתברר שהשינויים העבירו את הפוקוס מהמטרופולין המצופף אל קווי החוף של אלנטז׳ו, הערים התיכוניות טומאר, קסטלו ברנקו וגרדה, ואפילו האי מדיירה.
הקרנות היו הראשונות לקפוץ על המציאה. מתווה ה-Fund Visa דורש העברת 500 אלף אירו לקרן פרטית הרשומה בפורטוגל, בתנאי שהיא משקיעה 60 % מההון בעסק מקומי. עד סוף 2024 נרשמו 32 קרנות נדל״ן-אירוח חדשות, ארבע מהן בניהול יזמים ישראלים. המודל פשוט: הקרן רוכשת מלון כפרי מתיישן באלנטז׳ו, הופכת אותו ללודג׳ אקולוגי או למרכז ריטריטים דיגיטליים, משביחה ומחזיקה חמש-שבע שנים. המשקיע מקבל תושבות – ועם מעבר לחקיקה המתוכננת ב-2026, יוכל לבקש אזרחות אחרי חמש שנות שהות מצטברת של 35 ימים בלבד. תשואה? הקרנות מבטיחות 5 %-6 % בשנה, אך בפועל שנת 2024 הסתיימה בממוצע 4.2 %, בעיקר בגלל עליות ריבית באירופה שמייקרות מימון בנקאי.
המסלול היוצר-משרות מושך פחות תשומת לב אבל מציג סיפורים מעניינים. יזם הייטק ישראלי חבר לחברת חקלאות ימית באיים האזוריים; יחד הם הקימו חוות אצות-ספירולינה ב-2.8 מיליון אירו. הפרויקט יצר שבעה מקומות עבודה מקומיים וקיבל חותמת “Job Creation” שמקנה למשקיעים תושבות. כיון שהאיים האזוריים מציעים מס חברות מופחת (12.5 %) ומענקי פיתוח אירופיים, ההון זורם. במקביל, אוניברסיטת האיים פותחת מסלול ביו-טק ימי – דוגמה לאופן שבו נדל״ן, תעסוקה ומו״פ חוברים תחת מעטפת רגולטורית חדשה.
ומה קורה בשוק הדירות? בליסבון, שכר הדירה החודשי הממוצע לדירת T2 (שני חדרי שינה) טיפס ל-1,480 אירו, אבל קצב העלייה ירד מ-12 % ב-2022 ל-4 % בלבד ב-2024. בעיר העתיקה, שבה נהרו בעבר משקיעי דרכונים, נצפו עסקאות בהפחתת מחיר של 5-8 % לעומת פסגת 2022. מנגד, עיירות הגירה דיגיטלית כמו אריסיירה (Ericeira) וקוימברה רושמות זינוק: סטודיו משופץ באריסיירה נמכר ב-220 אלף אירו ב-2021, והשבוע נסגר ב-315 אלף. הנתונים מראים שההון לא קפא – הוא נדד אל קווי גלישה, אוניברסיטאות וחוות יין, כשהוא מונע מהבטחה לאיכות חיים ולא רק מ”דרכון קל”.
גם משכנתאות משתנות. בנקים פורטוגליים מציעים זרים ריבית משתנה Euribor+1.8 % ל-60 % מימון, לעומת +1.25 % לתושב מקומי. הריבית הגבוהה מקטינה ממילא את התמריץ למסלול נדל״ן-קלאסי. כדי לצלוח את הפער, ישראלים עוברים למימון חוץ-בנקאי: הלוואה מובטחת נכס בריבית קבועה 5 % לחמש שנים. יש לה זהירות: רשות שוק ההון הפורטוגלית מזהירה מהלוואות פרטיות לא מפוקחות.
מה הלאה? ממשלת הימין-מרכז שנכנסה באביב 2024 רמזה שלא תפתח מחדש את ה-Golden Visa, אך תשקול “תושבות ירוקה” להשקעות אנרגיה או חקלאות בשווי 250 אלף אירו. עד שתתברר החקיקה, ישראלים שעוד לא רכשו פונים לשני קצוות: קרן-פונד עם מרחב אקזיט 2030 או בית כפרי באלנטז׳ו בעלות 180-220 אלף אירו, שמושכר חצי שנה לתיירות אקולוגית. הנתיב הראשון מצריך אמון במנהל הקרן; השני דורש עמידה בכוח המשיכה של “חופשת יין וזית” לצפון-אירופאים גם בעידן של כיס צנע.
לסיכום, ביטול ה-Golden Visa לא סתם את השיבר אלא כיוון אותו מחדש. מי שחיפש מדרון תלול לדרכון יצטרך כעת ללמוד על קרנות, תעסוקה ירוקה ואזורים שרק יודעי דבר רשמו על המפה. פורטוגל נשארה ידידותית להון – אך דורשת ערך-מוסף: משרה, קיימות, חיזוק כפרים. ההזדמנות קיימת, אך היא נסתרת יותר, קשורה למדדים חברתיים ופחות לריבוי דירות Airbnb. משקיע ישראלי שמוכן להניח אסטרטגיה של חמש-שבע שנים, להכיר שותפים מקומיים ולהבין קווי רוח אירופיים – ימצא מדינה שממשיכה לפתוח דלת, גם אם המפתח כבר איננו מוזהב.
