התגובה המיידית בשוק התבטאה בזינוק בשאילתות למשרדי עורכי-דין העוסקים בדיני עיזבון. עד כה הסתפקו רוב הרוכשים בחוזה בעלות ישירה ובצוואה ישראלית סטנדרטית, משום שהחוק הפורטוגלי הכיר בירושה זרה ופטור ממס. כעת מתבהר כי צוואה ישראלית לבדה לא תגן מפני מס הירושה החדש: ברגע שהיורש הישראלי מבקש לרשום מחדש את הנכס בטאבו, הוא יחויב במס המקומי לפי שווי שמאי עדכני. פירוש הדבר שהדירה הקלאסית בקיאדו או בפראדו, שמחירה מרחף סביב 1.2–1.6 מיליון אירו, תייצר לחיבה אחת מס מידי של מאה-אלף אירו ואף יותר – סכום שעלול לאלץ מכירה חפוזה או נטילת הלוואה יקרה.
הפתרון הראשון שמוצע הוא הקמת Sociedade por Quotas (Lda) – חברה פרטית מוגבלת במניות – אשר מחזיקה בנכס וכל יורש מקבל מניה במקום דירה. מכיוון שהמס מוטל על העברת מקרקעין ולא על העברת מניות, ניתן לקבוע בשטר החברה ערך נקוב נמוך למניה ולצמצם מס ייזום. אלא שהמחוקק הוסיף מנגנון “look-through” למקרים שבהם 75 % ממאזן החברה הוא נדל״ן: אם רשות המסים תסבור שהחברה היא אך מעטפת, תידרש הערכת שווי כלכלית והמס יוטל לפי שווי נכס. משקיע זר נדרש אפוא להוכיח פעילות מסחרית אמיתית – השכרת הנכס, ניהול תיק תחזוקה, ולעיתים השקעה בפרויקטים צדדיים – כדי למנוע פסילת מבנה החברה.
חלופה אחרת היא קרן משפחתית במדיירה, שם נותר משטר מס מופחת של 12.5 % וחלון פטור מלא ממס ירושה למשך 25 שנים. ההקמה מחייבת הון ראשוני של חצי-מיליון אירו, הצמדה לכללי ניהול IFRS וביקורת שנתית בלשכת רואי-החשבון המקומית. למשקיע קטן מדובר בעלויות שוטפות של כ-7,000 אירו בשנה, אך למשפחה עם כמה נכסים ופורטפוליו מניב עשויה זו להיות אסטרטגיה משתלמת – בפרט אם בכוונה לשמור נכסים לדורות הבאים.
מבנה שלישי, זמין ונזיל יותר, הוא ביטוח חיים אוניברסלי מסוג Unit-Linked של חברת Fidelidade או Ageas. הפוליסה חוסה תחת סעיף 22 לחוק הירושה, המחריג ממס תשלומים מוטבים עד 250 אלף אירו. משקיעים מפצלים אפוא את ערך הנכס לכמה פוליסות לטובת היורשים, משלמים דמי ניהול של 1.8 % לשנה ונהנים ממסלולי אג״ח ממשלתי שמניבים 3 %–4 %. החיסרון: הפוליסה צמודה למטבע אירו; ירידה חדה בשער האירו-שקל עלולה לקצץ בערך ההטבה אצל יורשים בישראל.
לצד בחירת כלי עיזבון, נדרש כעת תכנון מס רב-מדינתי זהיר. אמנת המס ישראל-פורטוגל מ-2006 מונעת כפל מס על רווח הון, אך אינה חלה על מס ירושה. פירוש הדבר שהיורש הישראלי ישלם תחילה לפורטוגל, ורק אם ישראל תגבה גרסה מקומית – יוכל לדרוש זיכוי. הבעיה: חוק מס ירושה בישראל הוקפא ב-1981, ולכן תיאורטית לא יגבה מס שני, אך גם לא יעניק זיכוי. התוצאה היא תשלום נטו לפורטוגל ללא מנגנון החזר. עורכי-דין בישראל ממליצים לכן לבצע Gift מראש: העברת בעלות עוד בחיי ההורה, בכפוף למס מתנה פורטוגלי של 4.5 % בלבד וניכוי במדד רכישה עתידי.
מה לגבי דיירים קיימים? מי שמחזיק נכס שווה פחות ממיליון אירו בקו ישר עדיין פטור; אך העלאות הערכת נכסים (ויואציה) עלולות להקפיץ שווי מעל הסף. מאז 2022 מבצעת רשות Finanças סקירה דיגיטלית של עסקאות דומות ומעדכנת שווי אוטומטית. בעל בית נדרש לעקוב אחר “Valor Patrimonial Tributário” ולערער בתוך 30 יום אם מצא סטייה. ישראלים רבים התוודעו לכך באיחור ויפגשו סף מס חדש שלא תכננו.
האם כל הזעזוע הזה מרתיע משקיעים עתידיים? לא בהכרח. פורטוגל עדיין מציעה מס רווחי הון נוח (28 %), פטור מס במעמד NHR ל-10 שנים, וסביבה פוליטית יציבה. אך “הנוסע האוטומטי” של קניית דירה והשארתה על שם ההורים חלף. מעתה, רכישה מחייבת סרטוט מקדים: האם נכס ישמש להכנסה, אם יימכר בטווח קצר, או יועבר לילדים. מי שיתעלם מהשינוי יגלה ב-2027 שביתה שעלתה מיליון וחצי אירו הניבה מס ירושה של 150 אלף – לא־פעם יותר מן ההון שעמד לרשות היורשים.
המסקנה עבור קהל ישראלי ברורה: יש חלון של כשנה וחצי להיערכות. כדאי להתייעץ עם עורך-דין פורטוגלי, לבחון מבנה Lda רב-נכסי או פוליסות ביטוח, ולהגדיר הורשה בצוואה דו-לשונית שתואמת את חוקי שתי המדינות. פורטוגל נשארת ידידותית, אבל המשחק נעשה מתוחכם: לא עוד גן-עדן של פטור מוחלט, אלא שדה מס שבו ידע, תזמון ומבנה נכסים קובעים אם הירושה תעבור חלק – או תיתקע במכס של החוק החדש.
