כשמגפת הקורונה פרצה, רבים ציפו לקריסת שוק המשרדים. בפועל, הנתון המסקרן ביותר בדו״ח הלמ״ס לשנת 2023 היה שמלאי שטחי המשרדים בתל-אביב לא התכווץ אלא גדל בכ-5%. ראשית, פרויקטים כמו Landmark, רובע הבורסה החדש וספירל של עזריאלי כבר היו בשלבי יציקה והמשיכו קדימה; שנית, קרנות נדל״ן ישראליות וגופים מוסדיים הבינו שההייטק אולי יקטין מטרז׳, אך תעשיות חדשות כמו סייבר ביטחוני, פינטק-רגולציה ומדעי החיים יגדילו. הקצב התאזן: שיעור תפוסה ירד מ-96% ב-2019 ל-88% בסוף 2022, ואז התייצב שוב בכ-90% עד קיץ 2024.
מה שהשתנה הוא מבנה הביקוש. חברות סטארט-אפ צעירות שנאלצו לפטר 20–30% מהכוח אדם התפצלו: חלק עזבו את קומת הלופט ברוטשילד לטובת חלל-עבודה גמיש, אחרים נשארו במשרדים אך התמקחו על שכירות צמודת-מדד קצרה. כתוצאה, חברות WE-like—מהWeWork ועד Urban Place—עברו מתפעול חללים מעוצבים להשכרת “סוויטות פרטיות” של 15–40 עמדות, מושכרות לשנה-שנתיים. המחיר המובטח לבעל הנכס נמוך ב-10–12% משכירות מסורתית, אך התמורה היא תפוסה כמעט מלאה.
בעלי המגדלים מצאו עצמם במו״מ מסוג חדש. אם פעם התגאו בחוזים ל-5 או 7 שנים עם חברה בינלאומית, היום הם חותמים “Master Lease” לחברת ניהול חללים, ואז יושבים בצד וחולקים ברווחי משנה. המודל מזכיר Mall Management: בעל הנכס אחראי שלד, המפעיל אחראי תמהיל. מי שהסס מתכנית כזו הפסיד: קומה וחצי ב-מרכז עזריאלי עמדו ריקות תשעה חודשים עד שהבעלים ויתר על עקרונות מימון מסורתיים. לעומת זאת, מגדל אטריום בבורסה גייס מפעיל גמיש ושמר על 95% תפוסה.
הנדבך הפיננסי מורכב יותר. עליית הריבית המוניטרית ל-4.5% הניעה מחנק אשראי: הבנקים דורשים יחס כיסוי חוב (DSCR) של 1.3 לפחות, ובודקים תרחישי תפוסה 80%. לכן פרויקטים עתידיים כמו “המסילה 86” בנו מודל הכולל קומה שלמה ל-Data Center קטן, המניב שכירות יציבה וגבוהה, ומנטרל חלק מהסיכון. המשקיע שרוצה להצטרף לפרויקט-ייזום נדרש כיום להון עצמי 35% ולא 25% שהיו ב-2021.
מעניין לראות שגם הפריפריה העירונית לא נותרה מאחור. רמת-חיים ופתח-תקווה מציעות שכירות בסיס 60–80 שקל למ״ר, חצי מתל-אביב, וקווי המטרו המתוכננים מחברים אותן למרכז תוך דקות. חברות בריאות דיגיטל וברווזים פיננסיים (Insur-Tech) שוכרות קומה שלמה ב-20—50% פחות עלות ומתכנסות פעמיים בשבוע במרכז. המיתוס שרק כתובת תל-אביבית קובעת נשחק; משקיעים החלו לרכוש במגדלי “קרית אריה טאוורס” תיבות מוכנות, מתוך מטרה להשכיר בליסינג קצר לאותן חברות תלויות-מטרו.
על השולחן מרחפת גם תכנית “שימושים מעורבים”: עיריית תל-אביב מעדכנת מדיניות תכנון להתיר עד 30% דיור במגדלי תעסוקה לאורך אבן גבירול והמע״ר הצפוני. המשמעות: יזם רשאי לשלב 3—5 קומות מיקרו-דירות מעל משרדים. כשערך דירה בגובה 30 מורטון מתומחר בעלה על 90 אלף שקל למ״ר, יעלה יזם ברצון ממחיר השוק המשרדי כדי לממן קומות מגורים. המשקיע שמזהה פרויקט כזה בשלב ועדה מקומית עשוי לרכוש זכות שיקפוץ בשווי 15% רק מפוטנציאל שימוש נוסף.
האתגר, בכל זאת, קיים: עבודה-מרחוק פה להישאר. סקר שנתי של “לשכת אנשי כספים” גילה שרק 18% מהחברות מתכננות לחזור לחמישה ימי משרד. בעלי נכסים צריכים להשקיע יותר בשטחים משותפים, מערכות אוויר משופרות ושירותים משלימים—ממלתחה ועד חוג כושר—כדי להצדיק חזרה יומית. ההשקעה מוסיפה 12–18% ל-CapEx השוטף, אך בלעדיה השוכר פשוט יעבור בניין.
ומה לגבי תחזית מחירים? אנליסטים מעריכים שב-2025—2026 ייפתחו כ-280 אלף מ״ר חדשים, רובם במגדלי Landmark ו-Spiral. אם לא יחול צמצום בביקוש, ייתכן ירידת שכירות של 5–7%. אך אם הכלכלה תייצב וההייטק יתאושש, ההיצע יספג. ההימור? שוק המשרדים ימשיך לנוע בין 90 ל-110 שקל למ״מ בקומות עליונות בתל-אביב, עם פרמיה לקומות גמישות שמעוגנות בחוזים קצרים.
המסקנה למשקיע המסחרי הישראלי ברורה: זהו שוק בוגר שנע בין מודל גמיש למרחב משולב מגורים־תעסוקה. ההזדמנות אינה בהכרח בקניית מגדל חדש אלא בזיהוי נכסים קיימים שניתן להסב לחללים מודולריים, בהבנת צרכי ESG (אוורור טבעי, תו בניין ירוק) ובניהול פיננסי זהיר מול ריבית גבוהה. מי שמוכן ללמוד חוזי-משנה, לפזר סיכון בין שוכר הייטק לחברת Data ולחבר פינת קפה לחוויית משתמש יגלה שגם אחרי שלוש שנים מאתגרות, מרכז תל-אביב לא ויתר על מעמדו—הוא פשוט דורש יצירתיות חדשה, שהופכת כל קומה פנויה ללוח משחק דינמי של חדשנות, סיכון, ותשואה אפשרית שממשיכה לקנוס את מי שמספיד את שוק המשרדים מוקדם מדי.
אחלה כתבה