עיקרו של המסלול החדש הוא שילוב בין מימון ממשלתי לתשתיות בסיסיות – כבישי גישה, ניקוז, מבני ציבור – לבין מענק דיפרנציאלי של עד 40,000 ₪ לדירה שתיהרס. לשם השוואה, במסלול רגיל ניתן מענק של 25,000 ₪. אלא שהכסף לבדו לא פותר את הקושי העמוק: רוב המבנים במרכזי הערים הערביות יושבים על מקרקעין פרטיים שאיש לא טרח להסדיר במשך דורות. הבעלות מפוצלת בין עשרות יורשים, חלקם מתגוררים בחו״ל, ומפת המדידות אינה תואמת את המציאות הפיזית. לכן לפני שהדחפור הראשון יגיע נדרש מיפוי זכויות, הליך שמבצע מהנדס קניין בזיהוי ידני, תצהירי פטירה ומרשם טאבו שמתעדכן עצל.
בטמרה, לדוגמה, מתמודד יזם מקומי־יהודי עם בלוק בן ארבע קומות ו-32 בעלי דירות. לאחר איחוד וחלוקה, מתברר ששטח המגרש קטן בשבעה מ״ר מהכתוב בתיק המועצה. בדיעבד הסתבר שהבליטה בכניסה נעשתה כחלק מתוספת לא חוקית בשנות התשעים. ללא פתרון צורני, ייאלץ היזם להקטין שטח קומה או להשקיע 320,000 ₪ בחיזוק יסודות כדי לעמוד בתקני מרחק בין מבנים. כאן נכנס המנגנון החדש של רשות מקרקעי ישראל: אם חריגה נובעת ממדידה חסרה ולא מתפיסה פלילית של קרקע ציבורית, ניתן “ניתוב גרעון קרקע” – המדינה מקזזת שטח ממגרש סמוך בתמורה להיטלי פיתוח.
אך בעלות היא רק מחצית הקרחון. במגזר הערבי קיימת שכיחות גבוהה של משפחות מרובות ילדים שמתגוררות בדירות של 60-70 מ״ר בבניינים בני ארבע-חמש קומות, ללא חניה וללא מעלית. כשדייר כזה מקבל הצעה לדירה חדשה בת 100 מ״ר, הפיצוי נראה טוב על הנייר – אבל מציף קושי פיננסי: המסים העירוניים קופצים, הארנונה גבוהה, וערך דירת התמורה עולה מעל לסף המשכנתא הבסיסי. לפי נתוני בנק ישראל, שיעור אישורי המשכנתאות ללווה מרקע ערבי נמוך ב-17 % משיעורם באוכלוסייה – בעיקר כי ההכנסות מדווחות חלקית כעסק משפחתי. לכן הוצמד למסלול “פינוי-בינוי מגזרי” מנגנון ערבות ממשלתית למשכנתא משלימה עד 200,000 ₪ ב-LTV של 90 %.
היבט רגיש במיוחד הוא דימוי הנוף העירוני. התושבים חוששים לאבד את המרפסת וחצר הכניסה ששימשו תרבות-אירוח מקומית. המתכננים מציעים “פס מרפסות רוחבי” החוצה את חזית המגדל לכל גובהו כדי לשמר תיאום טופוגרפי ולעודד חיי רחוב. כמו כן, בכל מתחם הוקצתה קרקע למבנה ציבורי דתי על חשבון חלק המיסוי היזמי – מסידרה של 400–500 מ״ר שנבנית במימון עירוני. המחווה הזאת הקלה על קבלת תוכניות בקרב ועדות דתיות ונציגי משפחות נכבדות.
ההזדמנות העסקית למשקיע נגלית בכמויות. על פי דוח ההתחדשות 2025, במרכזי נצרת, אום-אל-פחם, סחנין וטייבה מזוהים כ-23,000 יחידות דיור המוכנות לפינוי-בינוי פוטנציאלי. יזמים שיודעים לעבוד עם עמותות משפחתיות, להביא תרגום חוזה לערבית ולהבין מפת אינטרסים שבטית – יכולים לתת פיצוי נדיב ועדיין ליהנות מרווח יזמי של 16-18 % בזכות מענקי הקרקע והיתרי זכויות בנייה גבוהים (1.35-1.5 מ״ר על כל מ״ר קיים).
מנגד, סיכוני ביצוע גבוהים: מחסור בקבלנים מוסמכים דוברי ערבית, תת-ייצוג נשים בתהליך קבלת החלטות של דיירים, ותלות באשראי ציבורי. בנוסף, חברות הביטוח דורשות פרמיה על פוליסת צד ג’ עקב ניסיוני אש עבר בשכונות צפופות. יזם שלא יקבע מערכי שמירה והסברה כבר בשלב מדידות עלול להתמודד עם מחאות או עצירות עבודה.
לסיכום, פינוי-בינוי במגזר הערבי מפציע ככוח חדש שלא נסמך על פרויקטים מזדמנים, אלא על מסלול ייעודי ותקציבי מדינה ברורים. מי שיכיר את הניואנסים של רישום מקרקעין מפוצל, יבין את הצרכים התרבותיים וייקח בחשבון מודל מימון ייחודי יכול למצוא שוק פחות תחרותי ממרכז תל-אביב, אך בעל פוטנציאל תשואה גבוה ונוסף על כך תרומה ממשית לצמצום פערים. מי שייכנס בלי להבין את שכבות המורכבות יגלה שהטייטל “יזם” הוא רק שם – בלי קרקע אמיתית מתחת לרגליים.
