התמריץ המרכזי הוא מענק “חוסן דמוגרפי”: 50 אלף ₪ לכל דירה שתיהרס בשכונה המוגדרת “פריפריה חברתית-כלכלית”, ומענק נוסף של 20 אלף ₪ עבור מוסד חינוך שיוקם עד מפתח. יזם המתחייב לשלב 10 % דירות להשכרה לזוגות צעירים שומר לעצמו עוד 0.2 מכפיל זכויות בנייה. אלא שהשוק מלמד: קניית קרקע ב-4,000 ₪ למ״ר בנוי נשמעת עסקה טובה, אבל ערך מכירה סופי בשוק הצפוף של אשקלון עומד על 17-18 אלף ₪ למ״ר בלבד – גבול תחתון מבחינת רווח יזמי מהותי.
כדי להתגבר על הפער הכלכלי מציעה המדינה “משתנה תעסוקה”: הוספת 10% שטחי מסחר ותעסוקה במגדל תחתון, בתנאי שהיזם יתקשר עם חברה מעסיקה לפני היתר. במתחם “שכונה ב’” באשקלון חתמה רשת Call-Center גדולה על שכירות 2,200 מ״ר לשבע שנים. ההכנסה הקבועה דחפה את הפרויקט מעל קו ה־15 % רווח יזמי, וגיבתה הלוואה בנקאית בתנאים עדיפים.
אבל עיקר ה־ROI טמון בחיסכון אנרגטי: תקן A-Plus מחייב מעטפת ירוקה, חלונות Low-E, מערכת מיזוג VRF ושילוב פאנלים סולאריים – עלות נוספת של 4,000-5,000 ₪ למ״ר במצטבר. מתכננים טוענים שהתוספת מקוזזת בחשבון החשמל: דירה חדשה בדרום צורכת כ-40 % פחות אנרגיה מיחידת הדיור המפונה. הממשלה מוסיפה ליזם מענק 1000 ₪ לכל מ״ר פאנלים, המהווה פיצוי כמעט מלא. אך ציבור הקונים טרם מגלם חיסכון חשמל במחיר הדירה; שיווק צריך לעבור חינוך – לא “יוקרה”, אלא “חיים זולים יותר”.
מה באשר למימון הדיירים? בשכונות הדרום, 40-45 % מהבעלים הם זכאי דיור ציבורי לשעבר. משרד הבינוי מציע “משכנתא חברתית” בריבית סבסוד 1 % לקרן למשך עשור. הבנקים עדיין דורשים הון עצמי 100-150 אלף ₪, סכום שאינו תמיד זמין. הפתרון הוא מודל “זכויות דחויות”: הדייר מקבל דירה, אך משעבד 20 % מזכויותיו בחדש ליזם, ופודה אותם בעת מכירה עתידית. שיטה זו מפחיתה הון ראשוני, אך מצמצמת ערך העזבון העתידי – ויוצרת חשש במשפחות.
איום נוסף הוא תשתית תחבורה. כביש 6 דרום מסתיים במחלף מאחז, ונתיבות עדיין חסרה חיבור מסילתי ישיר לאשדוד. תושבי “מגדלי השדות” עלולים למצוא עצמם במגדל מודרני אך במרחק שעה וחצי נסיעה לעבודה במרכז. המדינה מתקצבת קווי “שאטל ירוק” – אוטובוסים חשמליים לתחנת רכבת שיקים הפרויקט. ללא הפעלה קבועה, סומכני פרויקטים עלולים לחוות שיעורי תפוסה נמוכים בדירות להשכרה.
למרות הסיכונים, משקיעים מוסדיים – בעיקר קופות גמל –מזהים תשואת שכירות נטו 5.5-6 % במגדלי דרום, מול 3-3.5 % במרכז. הפיזור הגאוגרפי והסכמי שכירות ארוכי טווח ל-Young Professionals המועסקים באזורי תעסוקה צומחים באשקלון (פארק ההייטק החדש) וקריית גת (פארק אינטל) מחזקים ביטחון. מנגד, הכל תלוי עמידה בלוחות זמנים: כל עיכוב בחיבור תשתיות מחסיר חצי נקודת תשואה.
התמונה המלאה מציירת יריעת סיכון-סיכוי. מי שיאזן תקן אנרגטי מתקדם, יצירתיות במימון דיירים וחיבור פיזי למוקדי תעסוקה, יפיק רווחים נאים ויטעון מחדש את ערי הדרום. מי שיצפה שמודל פינוי־בינוי יפעל במתכונת “העתק-הדבק” של גוש-דן עלול למצוא עצמו בין מגדל ירוק לשדה צהוב – בלי קהל קונים שמסוגל לשלם או להגיע.
