הרקע החוקי התפתח במסגרת “חוק הרשויות להתחדשות עירונית” (2020), שהעניק לעירייה יכולת להקים תאגיד התחדשות עירונית (תת״ע) בבעלות מלאה או חלקית ולהלוות לו ערבויות. תת״ע כזו רשאית לגייס הון בשוק החוב עד 1.5 מיליארד ₪, בתנאי שהפרויקטים יביאו תועלת ציבורית (מוסדות חינוך, תחבורה, שטחים ירוקים). תל-אביב הייתה החלוצה וייסדה את “עיר-חדשה 360”, חיפה הקימה את “חידוש חיפה”, ואחריהן הגיעו רמת-גן ורמלה. עד קיץ 2025 נחתמו שמונה הסכמי־מסגרת בין תאגידים עירוניים לדיירים, ארבעה מתוכם כבר הגישו תכנית מפורטת לוועדות המחוזיות.
המודל הכלכלי של תאגיד עירוני שונה מזה של יזם פרטי במניעים ובעומק הכיס. במקום לחתור לרווח דו-ספרתי קצר טווח, התאגיד מציב יעד משתנה: IRR ממוצע של 6–7 % לאורך עשרים שנה, כשהכנסה מעוגנת בשכירות מהדירות הציבוריות ובתזרים שטחי מסחר. אחוז ניכר מהרווח מושקע חזרה בשכונות: גני-ילדים, שבילי אופניים, חניוני “חנה וסע”, או רעשיות סולאריות על גגות קהילתיים. הדייר מרוויח משום שהעירייה מסוגלת להגדיל את מרכיב “דירה להשכרה לטווח ארוך” במקום למכור את כל הדירות בשוק החופשי.
ההשלכות מורגשות כבר בשטח. בפרויקט “מורדות אלנבי” בחיפה חתמה “חידוש חיפה” על הסכם עם 174 בעלי דירות. תכנית התאגיד כוללת 560 יחידות דיור חדשות, מתוכן 120 להשכרה מבוקרת במשך 15 שנים, פארק קהילתי וחניון ציבורי תת-קרקעי שיחליף רחוב חניה כפולה כרונית. דיירי הבלוקים הישנים קיבלו דירה גדולה ב-20 מ”ר, פטור מלא מהיטלי הפיתוח, ושובר חנייה חינם לשלוש שנים לאחר האכלוס. בעירייה טוענים כי שילוב החניון במודל התאגיד היה אפשרי מפני שאינו נמדד כרווח יזמי אלא כתשתית ציבורית המשפרת התכנות כלכלית בשכונה כולה.
במרכז הארץ בוחרת תל-אביב-יפו לדחוף את התאגיד בעיקר לשכונות דרום-מזרח העיר: תל-כביר, יד-אליהו ושכונת התקווה. “עיר-חדשה 360” מנהלת כבר עכשיו שלושה מתחמים שבהם שילבה פתרונות דיור זמני בבניינים ריקים השייכים לעירייה, במקום לשלם לדיירים שכר דירה חיצוני. החיסכון מגיע לכ-4 מיליוני ₪ בשנה לפרויקט של 200 דירות; הכסף חוזר לשיפור מפרט הדירות הסופיות (תריסים חשמליים, חיפוי שיש בממ”ד) ולבניית מרכז קהילתי בן שתי קומות.
אבל לא הכול ורוד. קבלנים פרטיים טוענים שהתאגיד נהנה מיתרון לא הוגן: הוא יושב “בשני צדי השולחן” – גם מוסד התכנון מאשר את התכנית וגם היזם מיישם אותה. כדי למתן חשש זה, משרד הפנים מחייב מינויים של דירקטורים ציבוריים עצמאיים ושל נציגי ארגוני דיירים במועצת המנהלים. כמו-כן, כל תכנית שחורגת מהוראות המדיניות העירונית חייבת לעבור לוועדה מחוזית ולא תאושר “בתוך הבית”.
מימד סיכון נוסף הוא ניהול חוב ציבורי. תאגיד עירוני הוא לכל דבר חלק מאזני העירייה. אם פרויקטים ייכשלו או יתעכבו, דירוג האג”ח העירוני עלול להישחק. לכן הפיננסיירים מכתיבים טבלת אבני דרך מחמירה ומממנים שלבים רק לאחר השגת יעדי חתימות, דוח אפס וביצוע תשתיות. עבור הדיירים זהו מנגנון בטחון – בניגוד לעבר, שבו יזם יכול היה לקרטע בפרויקט בלי בקרה, עכשיו כל עיכוב מזמין התערבות דירקטוריון וחילופי קבלן.
ההיבט החברתי נשמר במוקד. בתל-אביב מחייבים 30 % דירות קטנות במתחמים עירוניים ועקבו אחרי רמת מחירי ההשכרה. ברמת-גן מנוהלת רשימת זכאי השכרה מפוקחת: מחנכות, שוטרי קהילה ועובדים סוציאליים מקבלים קדימות בקריטריונים. במתחם “ביאליק הצעירה” 46 דירות שני חדרים יוצעו ב-20 % הנחה מתחת למחיר השוק למשך עשור. עבור משפחה צעירה זו הזדמנות להיכנס לעיר במחיר סביר, ובעבור התאגיד—הכנסה מובטחת וציון ESG גבוה שמוזיל ריבית בהנפקה.
האם המודל יחליף לחלוטין את היזמים הפרטיים? כנראה שלא; התאגיד לוקח על עצמו מתחמים מורכבים תכנונית או חברתית, ומשאיר את המתחמים ה”שמנים” לשוק התחרותי. אך עצם קיומו משנה את משוואת הכוח: דיירים משווים הצעות בין יזם פרטי לתאגיד עירוני, ומציבים רף גבוה יותר לפיצוי, שקיפות ולוחות זמנים.
המסקנה למשקיעי נדל״ן מסחרי ברורה: תאגידי התחדשות עירונית יישארו פה. הם יוזמים, מחזיקים קרקע ומסוגלים למשוך מימון בסיכון נמוך. מי שיבין לעבוד איתם – כקבלן מבצע, כספק שירותי תחזוקה או כמשקיע אג”ח – ירכוב על גב המדינה-עירייה וייהנה מתזרים מתון אך יציב. מי שיתעקש שרק שוק חופשי ינצח יגלה שבעידן שבו הרשויות עצמן לובשות אפוד יזם, משחק החיזוק העירוני דורש שחקן מוסדי חדש – העירייה של המאה ה-21, שמפעילה מנוף לא רק מסילות ברזל וכבישים אלא גם מגדלי דירות ממוגנים ומצופי שמש.
