תאגידי ההתחדשות העירונית העירוניים – כשהעירייה עצמה הופכת ליזם

ב־2024 נחתם בישראל מספר שיא של 183 הסכמי פינוי־בינוי, כשליש מתוכם במחוז תל-אביב. מנוע הצמיחה היה “חוק קידום התחדשות עירונית” שאושר שנתיים קודם, ואִפשר לוועדות מחוזיות לאכוף החלטה במקרה של רוב של 66 % מהדיירים (לעומת 80 % בעבר). המהלך קיצר את לוחות הזמנים, אך עורר קולות מחאה מצד דיירים ותיקים שטענו כי הם נגררים להסכמה מבלי שהבינו לעומק את המשמעויות הפיננסיות. במקביל נכנס לתוקף “מיסוי דיפרנציאלי” — תוספת זכויות בנייה באזורים פריפריאליים ורצועה נוספת של פטור מהיטל השבחה במקרה שמוסיפים דירות קטנות לסטודנטים או לגמלאים.

התוצאה הייתה גל כניסת יזמים בינוניים־גדולים לפרויקטים שהוגדרו בעבר “בעייתיים”: רמת־אליהו בראשון-לציון, תלפיות בירושלים ונווה־שאנן בחיפה. יזם שהסכים לשלב 20 % דירות קטנות קיבל 1.25 זכויות לכל מ”ר קיים, בעוד שהמתכון הקלאסי נתן 1.05. אבל ככל שהמתחמים התרבו, התברר שהסתגלות לשוק גואה אינה טריוויאלית — מחירי הביצוע טיפסו בעשרה אחוזים, קבלנים התקשו בגיוס אשראי, ודיירים הפנימו שהפיצוי “דירה תמורת דירה + 12 – 15 מ”ר” לא תמיד מספיק לכיסוי משכנתא עתידית.

בטירת שלום בנס-ציונה, לדוגמה, דרשו הדיירים תוספת מזומן של 200 אלף שקל כדי לאזן הלוואת משכנתא גבוהה; היזם ביקש להכניס דמי פינוי אלחוטיים בשווי 50 אלף בלבד וטען שהפרויקט יספוג הפסד. העירייה נקראה לגשר ופירקה את העסקה לשלושה שלבי־ביניים: פינוי שני בניינים במקום ארבעה, מכירת חלק מהזכויות לשחקן מממן, והחזרת מזומן מוגדל מדיבידנד עתידי. הדיירים חתמו, אך לא לפני שחלפו שמונה חודשי משא־ומתן.

בתל־אביב התמונה שונה. מסלול “פינוי־בינוי מיידי” שאישר ראש העירייה מאפשר לשלם לדיירים שכירות מוגדלת בזמן הבנייה ומחייב תוכנית דירות להשכרה לתקופה של עשור. מתחם כוכבי הצפון, שהחל לפני עשור עם התנגדות חריפה, יצא לדרך כשחברת הביטוח הגדולה הפקידה ערבות בנקאית של 100 מיליון שקל להבטחת דמי שכירות. מאחורי הקלעים, המוסדיים מזנקים על הקטגוריה: תזרים שכירות מעוגן וצפי עליית ערך דירות להשכרה בטווח החוזה הארוך.

אף שהמדד הארצי לדירות חדשות ירד מעט ב-2024, דירות “יד ראשונה מפינוי” באזורי הביקוש שמרו ואף העלו מחיר. הסיבה: המפרט המשודרג, מרפסות 12 – 14 מ”ר וחניה תת־קרקעית — נדירות יחסית במגדלים קלאסיים. מצד שני, ברמלה ולוד נוצר עודף זמני של דירות ארבעה וחמישה חדרים, ודירות אלו נמכרות בהנחה של 8 % לעומת מחיר מחירון יזמי, משום שהקונים המקומיים מתקשים להשיג הון עצמי, והמשקיעים נרתעים מתשואה שנתפסת כגבולית.

בצד התקציבי, המדינה החלה ב-2025 להפעיל קרן “חיזוק קהילתי” שמעניקה מענק של עד 30 אלף שקל לכל דירת וותיק בפרויקט, בתנאי שהדיירים חתמו בתוך 15 חודשים מהצגת הצעת יזם. הרעיון — לצמצם מאבקי חתימות של זקנים חסרי פנסיה. הביקורת — התקציב מספיק רק ל-7,000 דירות בשנה, בעוד קצב ההתחלות המתוכנן הוא 15 אלף.

השחקנים החדשים הם חברות ביצוע שמתמחות בהנדסה מודולרית: הרכבת קירות בטון טרומי והנפתם באתר. השיטה מקצרת משך בנייה ומפחיתה מפגעי אבק, אך דורשת מנוף־על ומגרש לוגיסטי גדול. המשמעות: במרכזי ערים־צפופות זה כמעט בלתי־אפשרי, ולכן היתרונות נשמרים לפרויקטים במעגל שני כמו חולון ופתח-תקווה.

קדימה־מינהל התכנון הודיע על יעד שאפתני: להכפיל התחלות פינוי־בינוי מ-17 אלף דירות ב-2025 ל-30 אלף ב-2028. אבל הגבלת כוח אדם ומהנדסי קונסטרוקציה כבר כעת מעכבת פרויקטים. איגוד הקבלנים מבקש להביא פועלים זרים מיומנים במסלול ירדני־מצרי; משרד הבינוי מתלבט. בלי כוח עבודה, מנופי מזרחי יעמדו מיותמים גם אם כל הדיירים יחתמו מחר.

אז לאן הולכים מכאן? אם הריבית תתייצב ותחזור לרדת במחצית השנייה של 2026, יזמים ייהנו מעלויות מימון נמוכות יותר ויוכלו לשפר פיצוי דיירים. אם לא — צפויים משברים מקומיים, ובמיוחד פרויקטים שבהם שיעור חתימה קרוב למינימום החוקי. הדייר שיעכב עשוי למצוא עצמו עם מיעוט זועם; היזם שיילחץ ינסה למכור מותנה בנאמנות.

השורה התחתונה: פינוי־בינוי 2025 הוא כבר לא חלום רחוק או מילה מפחידה — הוא חלק אינהרנטי בתמהיל הדיור הלאומי. אלא שלצד המנופים ומודעות הפרסום יש להבין שזהו תהליך חברתי־כלכלי עמוק: דיירים צריכים ייעוץ פיננסי, עיריות נדרשות לתכנון תשתיות, יזמים מחויבים לגיוס הון סבלני. מי שיקפיד על שקיפות, ליווי חברתי ומודלים פיננסיים ריאליים יהיה שותף אמיתי להתחדשות; מי שירוץ אחרי זכויות ומינופים בלבד עלול לגלות שהמפץ הגדול של פינוי־בינוי מרים, אך גם יכול להחזיר לקרקע — בדיוק כמו הבניינים הישנים שהוא נועד להחליף.