הדיון התחיל בחדרה, שם סגרה העירייה גן-ילדים משנות השישים אחרי דוח קונסטרוקטור שהזהיר מקריסת תקרת הבלוקים בעת רעידת אדמה בינונית. ההורים הזועמים קיבלו הבטחה לבניין חדש, אבל בקופת הפיתוח לא נמצא הכסף. במקביל, יזם מגורים סמוך ביקש להרוס בלוק דירות ולבנות מגדל בן עשרים קומות. מחלקת ההנדסה חיברה בין הצרכים: היזם קיבל חצי קומה נוספת למגדלו, בתנאי שיבנה במגרש הגן החדש על חשבונו וימסור אותו לעיר בחינם. כדי לכסות עלות, העירייה אישרה לו קומת מיני-משרדים מעל הגן, שכירות שתזרום ליזם חמש-עשרה שנה ואחר כך תחזור לציבור. כך נולד פיילוט “תמ״א מוסדות” – מודל משולב שבו קרקע ציבורית מזכה בתוספת זכויות למגרש פרטי סמוך, ואת פער העלות סוגרים שטחי תעסוקה זעירים שלא פוגעים באופי השכונה.
ההצלחה המקומית הולידה מסמך מדיניות במשרד הבינוי: רשויות רשאיות לצרף מבנה ציבור חיזוקי לתכנית הריסה-בנייה שכונתית, ולקבל עד 400 מ״ר זכויות תוספת ליזם בעבור כל 200 מ״ר מבנה ציבורי שהוא מקים. אבל כלכלת הפרויקט מתאזנת רק אם המגרש הפרטי יכול לבלוע עוד דירות בלי לחנוק תשתיות. לכן בתל-אביב אופציה כזאת כמעט לא נולדה – הצפיפות כבר בקצה. בחיפה ובאשדוד, לעומת זאת, מתכננים שלושה גני-ילדים ומרפאה אחת במודל הזה, כשהתמורה ליזם היא קומת משרדים קטנה מעל מבנה הצבור.
הנדסה מוסיפה תבלין: גן-ילדים מודרני מחייב גובה קומה 4.2 מ׳, בידוד אקוסטי משופר וחצר מוצלת. העלות כוללת ממ”ד קבוצתי כפול תקן, מפני שמדובר במבנה ציבור וכמות הילדים גדולה מבניין מגורים. עלות כוללת 6,800 ש״ח למ״ר – יקרה ב-15 % מבניין מגורים. היזם מקבל אומנם הטבת זכויות, אך חייב לגלגל חלק מהעלות לשווי קרקע סמוכה. לפיכך מחלקות הנדסה עירוניות דורשות דו״ח כלכלי שקובע כי רווח יזמי נשאר מעל 11 % נקי גם אחרי הקמת הגן. אם לא – התכנית לא תעבור, והילדים ימשיכו ללמוד בקרוואן.
שאלת האחריות התפעולית עוררה ויכוח: האם היזם אחראי לאחריות מבנית לעשרים שנה או שמיד לאחר המסירה עובר הנכס לעיר? בחדרה בחרו בנוהל “טופס 4 וחצי” – היזם מתחזק שנתיים, אחר כך הביטוח עובר לעירייה. ברמת-גן, בה מוקם כעת מועדון-נוער בשיטה דומה, דרשה העירייה חמש שנים תחזוקה יזמית בסך 2 % עלות בנייה לשנה. היזם קיבל תמורתן זכויות ב-TDR (העברה לשטח אחר בעיר) ושמר על רווחיות.
דיירי הבניינים הסמוכים מהרו להפוך שחקן מרכזי. במתחם כפר-שלם דרשו הדיירים שגן הילדים יוקם במפלס הרחוב ולא יחמוק לגג חניון מוצלל. הסיבה: עגלות, נגישות, תחושת ביטחון. העירייה הסכימה, היזם רצה למקם חנויות בקומת הקרקע כדי לממן את ההפרש. אחרי תיווך מוסד התכנון הוחלט: חנויות של בית קפה וספרים בשטח 150 מ״ר בלבד, גן ילדים 400 מ״ר, והחניון הוסט לקומה-1. כך נוצר מרחב ציבורי חי, ויחידות היזם שמעל קיבלו פרמיית מחיר בשל “גן קהילתי מתחת לבית”.
צד מפתיע הוא הביקורתי: משרד החינוך קבע תקן מרחק מינימלי של 50 מטר בין חצר גן לחניה תפעולית. במבנים צפופים דרשה הרשות הקלה, אחרת יאבדו זכויות. המשרד התעקש, והעירייה נאלצה לתכנן חצר על גג קומה ייעודית. הדבר הוסיף 400 אלף ש״ח, אולם פתח אפשרות לגינת-גג ירוקה וללוחות סולאריים שהפכו את הגן לאנרגיה אפסית. הפרויקט זכה בסבסוד ירוק והיזם החזיר חלק מהעלות באמצעות מכירת חשמל עודף לשכנים.
העתיד מביא אופק ממלכתי. משרדי הפנים והאוצר שוקלים קרן ייעודית שתסבסד 15 % מעלות מבנה ציבורי אם מוקם במסגרת פינוי-בינוי, בתנאי שמשלב שירותי נגישות קהילתית: קליניקות קופות-חולים, חדר פיזיותרפיה, כיתות העשרה. אם הקרן תאושר, יזמים יוכלו לגרוע עוד עלות מהרווח ובתמורה להגיע לשיעור רווח מכובד יותר תוך החזרת השקעה לציבור.
בשטח כבר ברור: בלי מבני ציבור מחוזקים, ההתחדשות תיצור שכונות יוקרה ריקות מצרכים בסיסיים. מודל שיתוף הפעולה החדש מוכיח כי ניתן להפוך את תמ״א 38 ממיזם נדל״ני טהור לכלי אקטיבי לחיזוק קהילות – לא רק קירות. יזם שיתעקש על “דירות בלבד” יגלה התנגדות ציבורית ווועדה קשוחה; יזם שיאמץ גן-ילדים או מרפאה כחלק מנוסחת הרווח יוכל לשווק היום דירות בטוחות ומחר להשאיר אחריו שכונה בריאה, תרתי משמע.
