אלכס גרנט, מנהל סניף של רשת Foxtons בצ’לסי, מניח על השולחן גיליון ניתוח שבועי: “בינואר 2024 נמכרו ב-SW3 עשרים-ושבע דירות מעל שני מיליון פאונד; בינואר השנה – רק עשר.” לדבריו, שני מנועים כיבו את הביקוש. הראשון הוא יוקר המשכנתא: ריבית קבועה לחמש שנים קפצה מכ-1.9 ל-4.8 אחוז, תוספת של כ-1,500 ליש״ט להחזר חודשי על הלוואה של מיליון. השני הוא המספר הלא פחות חשוב: בדצמבר ירד שער הליש״ט מול הדולר מתחת 1.22 – עדכון ששחק חלק מהיתרון למשקיע האמריקאי, שעד לפני רגע הרגיש שקונה ב-Sale מתמשך.
אבל האטה במכירות לא פירושה עצירה בשוק הכסף. בו זמנית זינק היקף חוזי השכירות באזורים שהיו כביכול “כבדים” מדי למשפחות סטודנטים. ההסבר פשוט: המשקיע הפרטי, שפחד מהחזר ריבית, דחה קנייה; משפחות מהונג־קונג ומניגריה שבדרך כלל רוכשות דירה לילד בלימודי תואר, בחרו בפתרון Short Let לשלוש-ארבע שנים במקום לקבע הון. התוצאה? דירת שני חדרים באיזלינגטון, ששולמה עליה שכירות של 2,000 פאונד לפני שנתיים, מושכרת היום ב-2,650. בלונדון הפנימית העלייה חדה עוד יותר – 19 אחוז בממוצע שנתי לפי Savills.
מי שמרוויח הוא מגזר Build-to-Rent המוסדי. קרן M&G, שבנתה מגדל של 396 יחידות בשכונת קנינג־טאון, מדווחת על תפוסה של 98 אחוז ושלושה מועמדים לכל דירה פנויה. “דיירים צעירים מבינים שעדיף חוזה גמיש עם מכונת כביסה משותפת מאשר מרדף אחר משכנתא בלתי-ישימה,” מסביר מנהל הפיתוח. הקרן גובה תעריף שמגלם גם שירותים: אפליקציית תחזוקה 24/7, חדר יוגה ומרפסת־גג לקוקטיילים. בכך היא עוקפת את תקרת השכירות הלא-רשמית של דירות פרטיות במזרח העיר.
בפרברים, לעומת זאת, מתרחש תהליך דו-ראשי. מצד אחד, משקי-בית צעירים שעברו לצפון קנט בימי הקורונה, כשהעבודה מרחוק איפשרה חיי פרברים זולים, מגלים שכשהבוס קורא חזרה למשרד יומיים-שלושה בשבוע, נסיעת רכבת יקרה יותר מהריבית שחסכו. חלקם מוכרים וחוזרים פנימה, מה שמגדיל במעט את ההיצע בדרום-מזרח לונדון. מצד שני, משכנתא ענקית מוחקת את החיסכון; לכן מי שנשאר בפריפריה דורש הנחה של הקבלן. קבלנים קטנים מתקשים לספוג, וגל ביטולי הזמנות הקפיא אתרי בנייה בעיירות כמו Gravesend ו-Basildon.
ובתוך הכול עומד מס החכירה המפורסם (Ground Rent), שעליו הכריז הפרלמנט תיקון מרחיק לכת: שכ”ד חכירה יתאפס בכל חוזה חדש החל מאפריל 2027. המשמעות – דירות Leasehold חדשות תהפוכנה אטרקטיביות יותר לעומת ה-Freehold הכבד. מפתחי בוטיק בלונדון משיקים פרויקטים קטנים עם 999 שנות חכירה ו-Ground Rent אפסי כדי לפתות רוכשים. אולם הבנקים עדיין מתמחרים בפרמיית ריבית קטנה “ליתר ביטחון”, וזה פוגע שוב בזוגות צעירים.
וכיצד מוצאים בה הכול הישראלים? מתווכי פריים מדווחים שהקונים מתל-אביב או הרצליה, שספגו נפילת שוקי מניות מקומית, מנסים לנצל את אותם “חלונות” בתעריפי ליש״ט. עו“ד מיכל פרבר, שמייצגת ישראלים בלונדון, ממליצה לבדוק מראש את כלל מסי הרישום: ה-Stamp Duty החינמי עד 250 אלף ליש״ט עדיין קיים, אבל מדרגה של 5 אחוז מתחילה מהר. דירה ממוצעת של 750 אלף תוסיף כמעט 25 אלף ליש״ט למס. ביחד עם שכר טרחת עו”ד ושמאי, חפשי עוד 10 אחוז הון. “ישראלי שסומך על ‘מכר בלונדון’ בלי ליווי מקצועי עלול לתקוע את עצמו בתזרים,” היא מזהירה.
ומה צפוי קדימה? כלכלני HSBC חוזים הורדת ריבית אחת צנועה לקראת הרבעון הרביעי של 2025, אבל גם הם מודים שלא יחזירו את ‘ימי 1.5 אחוז ריבית’. תרחישי הבנק המרכזי ל-2026 רואים שיעור בסיס סביב 3.25 אחוז – עדיין יקר ביחס לעשור האחרון. משמעות הדבר: השוק יתייצב על רמת מחירים חדשה – לא נפילה בסגנון 2008, אך גם לא מירוץ מ-2015. בפריים לונדון צופים “תחום נוחות” של מינוס/פלוס חמישה אחוז לשנה עד שתקרה שכירות תיבלם.
למי ששוקל כניסה עכשיו, הכלל החשוב הוא מימון מקומי. בנק ברקליס מספק ללקוחות בינלאומיים מסלול Fixed-Rate חמש שנים ב-5.1 אחוז; בנק ישראלי יציע הלוואה צמודת ליש״ט ב-6.2 אחוז לפחות. הפער הוא ריבית של שמונה-תשעה אלף פאונד בשנה על משכנתא של חצי מיליון.
בשורה התחתונה, לונדון לא קורסת – היא משנה עור. הביקוש המגורי קיים, אך הכסף הפך יקר והמשקיע הפזיז נדחק החוצה. מי שמגיע עם אסטרטגיה של השכרה ארוכת-טווח, מימון יציב ויכולת לספוג עליות תעריף שירות, ימצא שוק שמתגמל סבלנות. מי שמחפש מהלך “פליפ” מהיר על דירה בלב צ'לסי ייתקל בריבית שלא רואה הבדלי דואר. בלונדון של 2026 האוזניים כרויות לרחש הבנק—not למכתשי הפטישים של אתרי תמ"א.
