המנגנון המוצע פשוט אך חדשני: כל רשות מקומית תמפה מחדש את תחומה בעזרת דירוג “פליטות־נטו” לקרקע. שטח שכולו שדות חקלאיים עם צפיפות מיני-בר גבוהה יצבע אדום – שמור. שדה שגודר, מכיל חיטה תעשייתית ונמצא ליד תחנה קיימת יצבע כתום – מועמד לבחינה. אם הצבע יוחלף לירוק-בהיר, יוכלו יזמים להגיש תב”ע בתנאי שישמרו מסדרון אקולוגי של 30 % מהחלקה. הרעיון מחלץ את המתחם משיח “הכול או לא כלום” ומאפשר משחק עדין בין טבע לדיור.
התגובה הראשונית של שוק ההון לא איחרה: מניות חברות-בנייה בפריים לונדון איבדו 4 % ביום הפרסום, בזמן שמניות קבלנים אזוריים בקנט זינקו. הסיבה – הציפייה לשחרור קרקע זולה שישנה את התחרות. אנשי Savills מעריכים כי מגרש ב־Green Belt שנמכר עד עכשיו ב־350 אלף פאונד לאקר יזנק ל־1.2 מיליון ברגע שהתב”ע תאושר, ועדיין יהיה זול יותר מקרקע חומה בתוך העיר. משמע: היזם יוכל לבנות רביעיית קוטג’ים במחיר שמכוון למעמד ביניים ולא רק למשקיעי־על.
אבל לא הכול כלכלה. ארגוני שמירת טבע יצאו למאבק ממוקד. הם טוענים שהקריטריון “פליטות נטו” מתעלם ממסדרונות נדידה עתיקים, ומזכיר שנה אחת של פליטה אינה מבטיחה אקולוגיה לטווח. במפגש חירום של קבוצת CPRE הוצג סקר שמראה שרק 18 % מהציבור תומך בטשטוש מוחלט של גבולות החגורה. בתגובה מיהר המשרד להבהיר: “לא קיימת כוונה להפוך את סארי לרחוב תעשייה; אנו מייצרים דיוק, לא ביטול”.
לצד החזית הציבורית ניצבת חזית התחבורה. קווי הרכבת הדרומיים מלאים כבר כעת, ובדוחות Network Rail מוצגים פערי קיבולת של 12 % בשעות שיא. הממשלה מבטיחה שהיתר בנייה יינתן רק לאחר הסכם-מימן לתוספת קרונות וחשמול קווים. אלא שהניסיון מלמד: מגדל הדירות יעלה מהר יותר ממכרז קרונות. לכן כלכלנים מזהירים מ”צוואר בקבוק תחבורתי חדש” שידחוף את הדיירים לנסיעה ברכב פרטי – בדיוק מה שהחגורה ניסתה למנוע במקור.
בשווקים מקומיים רואים כבר כעת משחקי קרקע: חקלאים מציעים אופציית מכירה ליזם בתמורה להבטחה למאגר מים קהילתי, וקבלני בוטיק רוכשים פינות חצרות סוסים ליד תחנות קיימות. מי שמחפש דירה למגורים עשוי ליהנות אם ימתין שנתיים-שלוש – אבל משקיע זר המנסה “להקדים” את השוק מסתכן בקניית אדמה שתישאר אדומה במפה הסופית.
הטיעון הכבד בעד הרפורמה בא מכיוון שלא תמיד מדברים עליו: פריון עבודה. דוח בנק אנגליה מצא שרחוקי דיור (“Super Commuters”) באזור לונדוני מאחרים לעבודה פי שלושה ודיווחי תשישות כפולים. קיצור מרחק דיור יכול להגביר תפוקה בכ־0.6 % תוצר. הממשלה משתמשת במספר הזה להצדיק את פתיחת החגורה: “דיור סמוך למוקדי תעסוקה איננו מותרות – הוא תנאי לצמיחת המשק”.
ומה כדאי לישראלי ששוקל השקעה? בשלב זה, רק לקרקע בעלת תשתית תחבורתית קיימת ולוח זמנים רשמי לתכנון. תצפית על צבעי המפה במחשב אינה מספיקה. האסטרטגיה הנבונה היא שותפות עם קבלן מקומי שכבר רכש חלקה כתומה וממתין להחלטה. כך מפחיתים סיכון משפטי ודוחים תשלום מלא עד קבלת היתר.
בין אם הרפורמה תבשיל ובין אם תיתקע, עצם ההכרזה ערערה את המונופול של “החגורה הקדושה”. דיירי לונדון קיבלו ניצוץ של תקווה, והטבע קיבל איתות חירום חדש. הסיפור הבא יהיה על קו רכבת, על תיבת קינון ארנבת ועל מחיר המטר ברובע המטרופוליני ה־33 שאולי יקום. עד אז, המפה של הגרין-בלט איננה עוד קו עבה וחד; היא משיכת מכחול דקה – ואיזה צבע ינצח יקבע גם את צבע החשבון של כל רוכש דירה בשנים הקרובות.
