סימן חיים ראשון הופיע בדוחות RERA של סוף 2024: ב-12 החודשים שלאחר תום האקספו נחתמו מעל 10,600 חוזי מכר Off-Plan באזור, לעומת בקושי 1,800 לפני כן. מרבית הקונים היו מועמדים לקבלת Golden Visa ממעמד בינוני-גבוה – מהודו, מפקיסטן, מרוסיה וכמובן מאירופה. המחיר הממוצע למ״ר התייצב סביב 800-900 דירהאם, מחצית מהמחיר בדאונטאון ומרכז מרינה, אך גבוה ב-25 % מהמחיר שפורסם בשלב ההשקה של 2016. חברי הוועדה העירונית מצביעים גם על נתון נוסף: 68 % מהחתימות שייכות ל”משתמשי קצה”, כלומר אנשים שמתכוונים לגור בנכס בעצמם, לא למשקיעי-פליפ. זה שינוי דרמטי לעומת גל המכירות שלפני הקורונה, שבו למעלה מ-70 % מהחוזים נחתמו בידיים ספקולטיביות.
מה גרם לאמירות הגדולה להתעורר פתאום? התשובה טמונה בשילוב תשתיות. שדה התעופה אל-מקטום נמצא בתקציב הרחבה שמטרתו לקלוט מאה מיליון נוסעים בשנה עד 2030, והעבודות על קו המטרו הירוק, שיחבר את דובאי דרום ישירות אל Business Bay ו-Dubai Mall תוך 38 דקות, נמצאות בשלב מכרזים. במקביל, נפתח קמפוס של אוניברסיטת Emirates Aviation בצמוד למסלולים, ו-Siemens ו-DP World שכרו שטחים לוגיסטיים חכמים באזור הסחר החופשי. ברגע שיש עבודה אמיתית על הקרקע – מהנדסים, אנשי רכב-לוגיסטיקה וטייסי מטען – הופך החלום המדברי למגרש מגורים דחוף.
ובכל זאת, האזור עדיין מדבר. ביקור במקום בחודשי הקיץ מפגיש אותך עם גושי בטון מוקפים גדר ברזל, ומשטחי אספלט שוממים מחלונות ראווה. כדי להילחם בתחושת “עיר רפאים”, החלו היזמים בהפעלת מודל “קהילה קודם, נדל“ן אחר-כך”: לפני מסירת הדירות, מוקמות בשטח קפסולות-חיים זמניות – סופרמרקט קטן, מרכז הבריאות של Al-Tayer ואפילו מתחם עבודה משותף שמאויש 24/7. כאשר הדייר הראשון מקבל מפתח הוא לא דורך במדבר ריק, אלא בבועה בסיסית. עלות התפעול מתקזזת בהפחתת שלושה חודשים מדמי ניהול, מסובסדת למעשה על-ידי היזם. המהלך נחשב גורם מפתח ב-Dubai Hills ו-Town Square, וכעת מיושם גם כאן.
גם צד המימון מתכנס. בנק Emirates NBD מציע מסלול “אקספו שוק” עם ריבית קבועה 4 % לחמש שנים ומימון עד 85 % – בתנאי שהנכס ב-Dubai South יוכן תוך שלוש שנים. זה מעניק למשקיע לוח תזרים צפוי יותר מהסכמי off-plan הרגילים של 1 % לחודש. עם זאת, הבנק דורש תעודת הערכת שווי חצי-שנתית על-ידי גוף חיצוני כדי למנוע מקרה של חריגות בנייה או איחור מסירה.
האם המחיר עדיין אטרקטיבי? דירת שני חדרים שטח 75 מ״ר בפרויקט Azizi Venice נמכרת ב-850 אלף דירהאם, ומושכרת (בעסקאות חוזה טרום-אכלוס) ב־70-80 אלף לשנה. התשואה ברוטו מתקרבת ל-9 %, ונטו סביב 7 אחוז אחרי דמי שירות (14-18 דירהאם למ״ר) וביטוח מבנה. אם ושדה התעופה יגיע לקיבולת שהובטחה ויעבור לשלב 2 של הרחבת מסלולים, סבורים שמאי Knight Frank כי מחיר המ”ר יכול להתקרב ל־1,300-1,400 דירהאם, כלומר רווח הון פוטנציאלי של 35–40 %.
הסיכון, כמובן, הוא זמן. השוק בדובאי מכיר היטב דחיות: קו מטרו יכול להתארך בשנה, עבודות כביש להיחסם בקיץ על 40 מעלות, ובינתיים הדירה המוכנה עומדת ריקה. מי שסומך על השכרה מידית מוכרח לוודא שסוכן הנכסים שלו מחזיק מלאי דיירים עוד לפני קבלת המפתח. אחרת יגלה שאף אחד לא רוצה להיות החלוץ הראשון בשכונה בלי גישה נוחה ומכולת אמיתית.
בשורה התחתונה, דובאי דרום מציעה מחיר־כניסה נגיש, תמיכת-ממשל חסרת תקדים ועתיד תחבורתי מבטיח. משקיע שמכבד בדיקת כלכליות, מוודא ערבויות בנקאיות ונערך ל-cashflow של 24 חודשים ללא הכנסה – יכול למצוא כאן את גרסת 2.0 של הפרברים הדובאיים. מי שיניח שהזוהר של Downtown יעבור בן לילה דרומה, עלול לפגוש אתר בנייה, לא קונצרט של זרקורים. העיר עדיין בונה את עצמה – הפעם מהחול החום־זהוב עד למסלול מראות אל-מקטום.
