מי שדורכת היום ברובע נולָה שבמזרח נאפולי, רואה את המציאות החדשה חקוקה על קירות החוץ: חצי בניין עטוף לוחות צמר סלעים, פיגומים מושכרים שאין מי שישלם עליהם, ובעלי דירה שמגלים כי החוזה עליו חתמו עם קבלן בכ-40 אלף € הפך בן רגע לתרנגולת שדורשת עוד עשרת אלפים – אחרת העבודה לא תושלם בזמן כדי לקבל את ההחזר המלא. קבלנים קטנים מודים בגלוי שהם פועלים במשמרות לילה ורצים בין אתרים שונים רק כדי לעמוד בתאריך המסירה, מפני שאם טופס “גמר עבודות” יגיע לרשות המסים אחרי ה-31 בדצמבר, הבונוס יסתכם ב-70 % בלבד והפער הכספי ייפול על הדיירים. התיבה שמבהירה את עוצמת הלחץ היא מחיר האשראי: לפני שנה בנק היה קונה זיכוי מס של 100 € תמורת 102–103 € – רווח קטן אך בטוח; כעת אותו בנק דורש לקנות את הזיכוי ב-85 €, מפני שלא נשאר לו קיזוז עתידי בקופתו.
השינוי לא היכה רק בקבלנים ובבנקים – הוא גם מתחיל לשנות את גרף מחירי הדירות. בשכונות המרכזיות של רומא ומילאנו הרימו תעודות האנרגיה החדשות את שווי מטר רבוע בכ-9 % ב-2022, משום שהדירה הפכה לפתע ידידותית לחשבון החימום ולסביבה. אלא שהשמאות הללו נסמכו על הנחת עבודה שהבונוס יישאר במתכונתו; ברגע שפחתו ההחזרים, קונים דורשים דו״ח “ערך נטו אחרי בונוס”, והמוכר – אם עדיין לא קיבל את אישור המס – נאלץ לרדת במחיר כדי לשקף את הסיכון. לפי רשת Tecnocasa, במרכז טרסטֶבֶרה נדחו ברבעון השני חמישה עשר אחוז מעסקאות המכירה לאחר שגילוי נאות חשף עבודות שעדיין לא אושרו. ברג’ו אמיליה, שבה נרשמו עליות תלולות הודות לשפע בתים צמודי קרקע, כבר מופיעה ירידה של שלושה אחוזים במחיר הביניים, לא קטסטרופה אך די כדי לצנן קפיצות שמחה של מוכרים.
כדי להבין עד כמה עמוק השיבוש צריך לזכור שהסופר-בונוס נולד ביוני 2020, בקיץ קורונה לוהט, כשממשלת קונטה חיפשה כל דרך להחזיר עובדים לאתרים בלי לשבור מגבלות בריאות. הרעיון היה מבריק: במקום מענקים ישירים, יונפקו זיכויי מס שהבנקים יוכלו לספוג לאורך שנים. המרה של הזיכוי למזומן אפשרה גם לחסרי הכנסה לממן שיפוץ. התוצאה הייתה קפיצה של יותר ממאה מיליארד אירו בהיקף עבודות בנייה בזמן קצר, אך גם יצירת תעשייה אפורה של מתווכים שמכרו “חבילת בונוס” מוכנה והעלו מחירי חומרים. ברגע שהמדינה צמצמה את השיבר, בור התקציב כבר נפער – והגירעון התקרב לשמונה אחוזי תוצר.
כעת ממשלת מלוני מבטיחה מודל “ירוק אבל שפוי”: החזר 70 % השנה על תקרת הוצאה נמוכה יותר, בונוס של 10 % נוספים רק למשקי בית עם הכנסה מתחת ל-15 אלף € לנפש ותקרת שיפוץ של שלושים אלף אירו למערכת חימום. השוק מגיב ברגליים: מי שהתחיל, רץ; מי שתכנן וטרם חתם, מקפיא. קבלני חשמל שנשכרו עד סוף 2024 ניצבים פתאום עם סדר עבודה ריק מ-2025, ומציעים הנחות חדשות למי שמוכן להסתפק בחזר מס חלקי. בנקאות צופה מודל בריא יותר בטווח הבינוני, אך טוענת כי שנתיים של “סבסוד־על” שיבשו ציפיות וגרמו למשקיעים לשכוח כיצד נראית תשואה בלי קביים.
לישראלי שחיפש את “קיצור הדרך” איטליה הציעה, התמונה השתנתה אך לא נסגרה. נכסים ששופצו כבר וכוללים תעודת גמר רשמית הופכים לסחורה מבוקשת דווקא בגלל הוודאות: שוכר משלם מעט על חשמל, הבעלים נהנה מהפחתת מס עירוני, והבנק מעניק משכנתה בריבית מעט נמוכה כי דירוג האנרגיה משפר את שווי הבטוחה. במקביל נפתח חלון בפריפריה של ערים כמו מודנה, ברשה וטריאסטה: שם אפשר עדיין לרכוש ב-1,100–1,300 € למטר, לנצל את ההחזר המצומצם יותר ולמכור אחר כך לשוק שכירות ארוך טווח שבו לא מעניין את הדייר אם החזר המס היה 110 או 70 אחוז – העיקר שהחלון כפול זכוכית והדוד חדש.
בסופו של דבר, איטליה לא חזרה לאפס סובסידיה; היא רק משיבה את הקצב לביטחון פיסקלי סביר. השוק, שכבר הורגל לחשוב שהמדינה תשלם כל חשבונית ביד רחבה, לומד מחדש להעריך סיכונים ולתמחרם. מי שיכניס אלקטרואינסטלציה ידידותית וינעל חוזה גמר עם ערבויות ביצוע, עדיין ימצא קונים ותיירים; מי שבנה על מפל מים מהאוצר, יישאר אולי עם שלד מבוּדד ובלי קונה. עידן הסופר-בונוס כקטר מטורף נגמר; מתחיל עידן שיפוץ בונוס מושכל – וזה, אומרים בטורינו ובבולצאנו, אולי לא מלהיב כמו 110 % מתנה, אבל הרבה יותר בר-קיימא לשוק שרוצה לחיות מעבר ליום המסים הבא.
