הנתון שמסביר את כל הדרמה הופיע בדו״ח של העירייה כבר באוגוסט: המלאי הרשום של חדרים להשכרה לטווח בינוני עמד על 5 600 יחידות, בעוד הצורך הרשמי – לפני גל השמות של הרגע האחרון – התקרב ל-10 400. מאז 2019, היצע הדירות ההיסטוריות במרכז ירד ב-11 %, שכן משכירים פרטיים גילו שהתמריץ הממשלתי לשיפוץ תרמי יחד עם הביקוש חסר-התחתית של תיירים מאפשרים להם להמיר דירת שני חדרים רעועה ל-Airbnb מניב פי שניים. התוצאה: סטודנטים, גם איטלקים, נסוגים אל פרברים דוגמת קסטנאסו או סן לאצארו, ומבלים שעה ביום ברכבת פרוורים איטית במקום בלימודי לטינית באולמות בן-900 שנה.
אנו מדברים עם אנה ואלברו, זוג סטודנטים מספרד, שיוצא לשיעור ב-8:30 אבל קם לפני שש כדי לתפוס את האוטובוס מגראנאולו דל אמיליה. הם מספרים שבמרכז הציעו להם מיטה על גלריה עץ – לא חדר – ב-550 אירו בחודש, ללא חימום מרכזי. האחוזים מתיישבים יפה עם המפות שהכין איגוד השוכרים: מחיר מיטה משותפת בקווארטיירה סנטרו עלה ב-24 % בשנה, וגרר תוספת של 14 % גם במעגל השני של צ׳זארינה ושרי. המתווכים מנגד דוחים ביקורת וטוענים שהעירייה איחרה לעודד מעונות; הם מצביעים על כך שמאז 2015 נוספו רק 1 200 מיטות ציבוריות חדשות ומזכירים ש-UniCredit השכירה את בניינה הישן ברחוב מונטגרולו אך ההיתר לשינוי ייעוד גרר מסמכים שנתיים.
הזרימה הלא-פוסקת של סטודנטים זרים מציתה עניין חדש בקרב משקיעים בינלאומיים. דו״ח CBRE מגלה גידול של 38 % ברכישות משקיעים זרים במחוז אמיליה-רומאניה ב-18 החודשים האחרונים, מתוכם כמעט שליש ישראלים וגרמנים. הסיבה כפולה: מחיר מטר בולונזי – סביב 3 100 אירו במרכז ו-2 000 בפרבר קרוב – עדיין אטרקטיבי לעומת רומא ומילאנו, והתזרים כמעט מובטח אם מצליחים לפלח את הנכס לשלושה-ארבעה חדרי סטודנטים. מהנדס בניין ישראלי מספר לנו כיצד רכש דירה ישנה בוויה דל פרטו ב-260 אלף אירו, הוציא עוד חמישים על חלוקה חכמה וקירות גבס, וכעת גובה 550 אירו לחדר, חוזה תשעה חודשים, תשואה נטו מתקרבת ל-7 %. מנגד מתווסף סעיף עלויות: דמי תיווך מקפצים ל-15 % חוזה שנתי, וקבלנים מבקשים מקדמה שמנה כי שרשרת האספקה עדיין מקרטעת.
בלב הוויכוח מתייצבת העירייה. ראש המחלקה החברתית, סימונה מאתֵי, הובילה חקיקה המגבילה השכרת דירות קצרות ל-120 לילות בשנה ברובע סנטרו, מודל שהועתק מפירנצה. בעלי הדירות זועקים על פגיעה בזכות קניין, אך האוניברסיטה מצדיעה: באוקטובר הופסקו הפגנות “אני לא מוצא מיטה” מול הרקטורט. במקביל הוחלט להמיר שלושה בתי מלאכה נטושים במזרח העיר לשני בלוקים של 480 מיטות מעונות חצי-מסובסדות; ה-Cassa Depositi e Prestiti תממן 70 % מן העלות, והקבלן הספרדי שנבחר כבר הקים מתחמים דומים בברצלונה.
מהצד, בנק Intesa משיק “Mutuo Studenti” – מימון רכישת דירה לסטודנטים ובני משפחותיהם בריבית 3.3 % קבועה לחמש שנים, עד 80 % משווי הנכס, אם מוכיחים רישום אוניברסיטאי לשלוש שנים לפחות. הצעה זו משכה משפחות סיניות ועשירי הבלקן, שהתברגו בין קבוצות הרכישה והחלו לסגור קומות שלמות במעגל השלישי סביב ויה מסיני. מיד עם החתימה מכופף הקבלן את הרשות בבקשה לתוספת קומה; העירייה מסכימה בתמורה להקצאת עשרים אחוז “Letto Sociale” – חדרים שהשכירות בהם מפוקחת ב-280 אירו לחודש.
ברקע־הרקע עמל משרד הפנים על שינויים בחוק המיסוי: מי שמשכיר לסטודנט חוזה שנתי רשאי כעת לְמס-מופחת 10 % במקום 21 %, ובלבד שהחדר רשום ברגיסטרו מרחב-דיור. זה מניע משכירים ותיקים להוציא תעודות אנרגיה ולעמוד בתקן חימום, כי ההטבה משלימה את עלות הבידוד שנדרש לפי תקן NZEB. באיגוד בעלי הבתים מדברים על “פלונטר יקר אך מתגמל” – מי שישקיע יקצור, מי שלא יסתכן בקנס ויישאר עם דירה עייפה.
בתמונה הגדולה אנו רואים עיר שמנסה ללהטט בין זהותה המתגוררת ביותר לבין כוח המשיכה הבין-לאומי שלה. אם יבוצעו תוכניות המעונות החדשות, המחסור יתמתן אך לא ייעלם, שכן האוניברסיטה מתעתדת לפתוח תוכניות דוקטורט באנגלית ולגייס עוד אלף חוקרים. בולוניה, כך נראה, נכנסת למעגל צמיחה שבו כל מיטה היא מטבע כלכלי. מי שמחזיק דירה כבר מרוויח, מי שמחפש חייב לפעול מהר, ואנחנו, המביטים מן הצד, מבינים שהשוק הזה, בראש ובראשונה, מתודלק על ידי רעב של צעירים לידע – וכל עוד הוא קיים, הביקוש לכריות וכיסאות כתיבה ימשיך לייצר תשואות יוצאות דופן.
