כשברה דה סן פוליוניו, מהנדסת ממילאנו, רכשה לפני ארבע שנים דירת 38 מ״ר בקומה שלישית בסן פולו, היא תכננה להיחלץ מהעיר פעמיים בחודש בלבד ולהשכיר את הנכס במחיר פרמיום לשוהים קצרים. אלא שסגירת הקורונה הפכה את החלום לחדר מאובק, והכנסותיה צנחו ב-70 %. היום, כשהעירייה מכריזה כי תיירי “דיי טריפ” יצטרכו לרכוש כרטיס ולהירשם מראש, ברא רואה לוח הזמנות של חמשה לילות בממוצע – בעיקר בשל תיירים אמריקאים ואסייתים שמעדיפים לשלם ביתר, לשהות ולהספיק הכל בלוח גמיש. הנתון מתכנס עם סטטיסטיקת AirDNA, שמעלה תפוסה שנתית ממוצעת בעיר מ-46 % ל-59 % תוך שמונה חודשים בלבד.
מאחורי המספרים מסתתר מנגנון תמחור חדש. בעלי המיטות מבינים שכדאי להציע הנחה של 10 % לשני לילות רצופים כדי לפצות את האורח על דמי הכניסה. כך, חדר שהיה 140 אירו ללילה הופך 252 אירו לשני לילות; התפוסה המזנקת והעמלה הקבועה של הפלטפורמה משאירות למארח רווח נקי גבוה יותר מהמודל הישן. העיוות מתגלגל אל בעלי בתי-מלון קטנים, שכופים על עצמם תוספת שירות כדי להצדיק מחיר מקביל; חלקם פונים אלינו ומודים כי ייכנסו לשיפוץ בקומת הגג וייהפכו אותה ליחידת דירות כדי להחזיר את ההשקעה.
הביקוש המחודש מעיר גם את שוק המכירות. ב-Cannaregio, הרובע שמפנה גב לתעלות התיירים אך נמצא 12 דקות הליכה מגשר ריאלטו, קפץ מחיר המטר ב-8 % בתוך רבעון. אנחנו פוגשים את רוברטו, שמאי מקומי, שמנופף באינדיקציה נוספת: מספר הנפקות אישורי רישום ל-“Locazione Turistica” גדל מ-183 במחצית הראשונה של 2022 ל-312 במחצית המקבילה השנה. כדי לקבל אישור דרוש תיעוד יציב של תשתיות חשמל ובטיחות, ולכן כל מספר כזה משקף בעצם דירה שהשקיעו בה לפחות 25 אלף אירו בשיפוץ בסיסי, נתון שמתדלק את הענף.
יחד עם התקווה, צף החשש הישן: מכת יוקר מגורים לתושבי קבע. מועצת ונציה מנסה לאזן: היא מגבילה השכרת תיירות ל-120 לילות בשנה במבנים שטרם קיבלו אישור תיירותי לפני 2019, ומציעה פטור ארנונה של 30 % לבעל דירה שיחתום חוזה ארבע-שנתי עם משפחה מקומית. אך התמריץ הכלכלי עדיין נוטה לטווח הקצר. אנו משוחחים עם דייג לשעבר, אנצו בוסולו, שעזב את האי מוראנו אחרי שבעל ביתו העלה שכר דירה מ-750 ל-1 150 אירו; אנצו גר כעת במסטְרֶה, מעבר לגשר ליבריה, ונוסע חצי שעה בסירה לעבודה. סיפורו מגלם את המתח בין שימור “עיר אמיתית” לבין הפיכת ונציה לסט תפאורה יקר.
משקיע ישראלי, המביט מן הצד, רואה הזדמנות אך גם אזהרות. נכס לוקח כאן זמן לרכש: טאבולה רג’יסטרו דורש הצגה של נסח עתיק ופתיחת תיק אצל נוטריון; קבוצת רוכשים אמריקאים מספרת לנו כי שילמו 12 אלף אירו רק לארכיטקט שתכנן את מסלול האשפוז של עמודי עץ תומכים. בנוסף, הקרקע לחה תמיד, ועלולה לאכול יסודות שלא טופלו בחומר נוגד מליחות. ביטוח רטיבות – 1.2 % מערך הדירה לשנה – הוא חובה מעשית. ומעל הכל, הרשות רשאית לא לאשר רישיון תיירות נוסף בשכונה שהגיעה ל-80 % יחידות נופש.
כל אלה לא מרתיעים קונים עם כיס עמוק וטווח סבלנות ארוך. המראה הקלאסי של מרפסות אבן המשקיפות אל תעלת מיראקלי, יחד עם תחושת מחסור בלתי-ניתן לשכפול, מזכיר למשקיעים אספני אמנות: המחיר יכול לעלות ולרדת, אך יצירה כזו לא תיוצר שוב. דמי הכניסה של חמשה אירו שמייצרים כותרות באתרים כלכליים מוסיפים שכבה של סלקציה ודווקא משדרים בטחון למי שמחפש תשואה דו-ספרתית על שכר דירה עונתי.
אנחנו מסיימים את ההפלגה חזרה אל סן מרקו בשעה שהשמש שוקעת מעל לגונדולות, ואפשר כמעט לשמוע את קפטן העיר לוחש: “רבותי, ונציה יקרה, אבל היא לא תיסוג מהמים בלי פיצוי.” עבור המשקיע, המסר ברור: העיר מטילה מס על מי שעובר בה יום אחד, ופותחת דלת למי שמוכן להישאר לילה נוסף ולהשקיע קבוע. לתייר זו אולי טרחה. למשכיר – זו הזדמנות של ממש.
