אפקט הדומינו התחיל באוקטובר: פלטפורמות ההשכרה הסירו ברגע אחד 8,300 מודעות שלא נשאו מזהה רישיון עירוני. בעל דירה בראבאל שצלצל לבדוק מדוע הודעתו ירדה קיבל את משפט המחץ: “אין לך מספר HUTB פעיל, אנא צרף אישור”. למחרת הופיעו על דלתו פקחים עם קנס ראשוני של 9 אלף אירו והוראה לאכלס את הנכס בשכירות ארוכה בתוך תשעים יום. בתוך שלושת החודשים הבאים נחתמו בעיר כמעט 1,900 חוזי שכירות שנתיים – פי שניים מהממוצע הרב־שנתי – וגרפו את המלאי הרופף, אבל לא מנעו עליית מחירים חד־ספרתית לשוכרי קבע. האזרחים מרוויחים קצת שקט, אך משלם את החשבון מי שמחפש דירה לשנת לימודים.
מספרים רשמיים מצביעים על ירידה של 12 אחוז במחיר ממוצע למטר בדירות “פרימיום־תיירות” ברובע הגותי, מול עלייה של 7 אחוז בקלוט דה לה מונטנרסה ובנואו באריס, מרחק חמישה קילומטרים מהקוסמוס של הקתדרלה. מתווכי הליבה, שבעבר הסתפקו בעמלת תיירים יומית, פורקים עכשיו שקי מפתחות בפרברים ומגלים שהמשפחות המקומיות, שנאלצו לעזוב את המרכז לפני עשור, מוכנות לרכוש דירה אם המחיר נושק ל-3,500 אירו למטר במקום חמשת אלפים. אנחנו משוחחים עם ונסה ואלברטו, זוג מורים, שאומרים לנו בפה מלא: “סוף סוף נראה שנוכל לחזור מהשכירות בטרסה לקנות משהו בעיר שבה נולדנו.”
המשקיע הזר אינו מפנה גב, אלא מחליף אסטרטגיה. יזמים בריטים וישראלים מנצלים החלשה זמנית של המוכרים ומלקטים קומות שלמות בבניינים משותפים ללא מעלית, משדרגים אותן למודול שכירות משותפת ומסתמכים על חוזים בני שלוש שנים עם סטודנטים זרים, שמחזיקים את התזרים ב-5.5 אחוז נטו גם בלי תיירים. המודל זול מהקמת מעונות, והבנקים הקטאלוניים מציעים כעת “Eco-Rehab” – משכנתה ל־15 שנה בריבית 3.2 אחוז למי שמתחייב להתקין פסי בידוד חלונות ופטיו פנימי ירוק. הכוללת מאפשרת להפחית את מס הרכישה בחצי, כך שבניכוי הטבות המס ההון העצמי הנדרש דומה לפרויקט תיירותי ישן, אך הסיכון הרגולטורי קטן משמעותית.
מנגד, בעלי דירות קצרות טווח שנותרו עם משכנתה יקרה וללא רישיון מחפשים יציאת חירום. סוכני “כניסה מהירה” קונים בתזרים מזומן נמוך ב-20 אחוז מתחת למחירון 2022, ומתחייבים לשפץ ולהשכיר לטווח בינוני. ערך השוק מתאושש כשהנכס מקבל שוב אישור עירייה לשימוש מעורב – ולא נשאר תלוי בחסדי תיירים ותיקים עם אפליקציות. העירייה עצמה רושמת הצלחה כפולה: פחות עומס תיירות ביום, הכנסות ארנונה קבועות וריח פחות חריף של מסיבות רווקים בסמטאות בני אלף שנה.
ברקע הכול מפעפע החשש: האם ברצלונה תבריח משקיעי מלונאות גדולים ותמצא עצמה ללא מיטות כשיחזרו גלי תיירים? פקידי העיר משיבים שבכוונתם להגביר פיקוח, לא לחנוק עסקים, ומזכירים שהיעדים המצליחים באירופה הם אלו ששימרו את מרכזי העיר חיה גם אחרי שמצלמות האינסטגרם עזבו. בינתיים נראה שהחוק מחזיר נשימה לאבן ולתושב, והנדל״ן – כמו תמיד – פשוט מתכוונן מחדש לתשואה הבטוחה ביותר.
