המתחם משתרע על פני 3.3 קילומטרים של פסי רכבת מוזנחים, וישנה תוואי תעבורה של בירת ספרד. בכירי בנק סנטנדר, שהתחייבו לשכור חמישה מבני משרדים בקו הראשון, מעריכים ש-24 אלף עובדים יעברו לכאן עד 2029. קודם כול, זה משנה את דינמיקת המשרה־מגורים: עשרות אלפי עובדים ייאלצו לבחור בין דירה יקרה בלב צ’אמבריס, נסיעה יומית ברכבת פרברים, או מעבר דרומה לאזור ולדבבאס, שם חניונים חכמים מתוכננים להכיל שלושים אלף כלי־רכב.
מתווכים ברחוב פואנקאראל כבר מדווחים על עליית מחיר של 7 אחוז בדירות שלושה חדרים ישנות – לא מפני שהלקוחות מתכננים להישאר בטפאס־ברים אלא בשל חישוב פשוט: המשכורת בסקטור הפיננסי תעלה והחזרים יאפשרו משכנתה גבוהה יותר. המאקרו מצייר גם צד שני: בנייני משרדים ותיקים סביב מבצע “ארבעת המגדלים” יורדים 4 אחוז בשכר המטר, כי התאגידים רוצים תעודת LEED ולא מזגנים מ-2005. בעלי נכסים נאלצים לשפץ רצפות מתקלפות ולחשוב כיצד למלא חלל כיתות־שפר היום עם סטודיו פודקאסט או חלל Co-Living.
נדל״ן מגורים אינו נשאר מאחור. עיריית מדריד, מתוחכמת מן הכישלונות שהזרימו את מחירי ברצלונה לשמיים, הכניסה סעיף: 20 אחוז מן הדירות ישווקו בתעריף “השכרה מוגנת” לעובדי חינוך, מרפאה וביטחון. מי שממונה לנהל את המאגר הן קרנות REIT ספרדיות עם עיניים בינלאומיות – Merlin Properties וקבוצת Lazora – שכבר אוספות הון זר ומבטיחות 3.5 אחוז תשואה על שכר דירה מפוקח אבל מובטח. דיירים מהמעמד הבינוני־נמוך, שחיו שנים בארנדה דה רייס, נקראים להירשם להגרלה. זה מרגיע חשש לגלי ג’נטריפיקציה פרועים, אבל לא חוסם את העלייה הכללית: בדצמבר האחרון שילמה משפחת לופס 260 אלף אירו על דירת שלושה חדרים בקומה שלישית ברחוב קונדה־דה־מיחאס; אותה דירה נמכרת כעת ב-298 אלף – והקונה החדש מתכנן לשפץ ולשכור לבנקאי צעיר ב-1,300 אירו.
מנקודת מבט של משקיע זר, יש שני תרחישים. האחד – קונים קרקע או דירות על הנייר, משלמים 20 אחוז והיתרה במסירה ב-2028, ומקווים שמרכז העסקים החדש יתפוס כמו קנארי וורף בלונדון. השני – רוכשים היום במחיר מופחת בניינים קיימים בכביש הטבעת M30, משדרגים למשרדים גמישים ומוכנים לספוג נדידה זמנית של לקוחות. הבנק הפופולרי מציע מימון של 60 אחוז בריבית 3.1 אחוז למחזיקי חוזה טרום־השכרה; קרנות זרות משתמשות במינוף של 40 אחוז בלבד כדי לנצל את מס החברות הספרדי המופחת ל־15 אחוז על REIT.
באופק נשמעת גם אזהרה: פרויקט המגלומני־משהו תלוי בצמיחה העולמית. אם האינפלציה תרוץ וה־ECB יעלה ריבית שוב, ייתכן שחלק מהתאגידים יקפאו העברת מטות, ומגדל מתוכנן יישאר דגם תלת־ממד בלבד. אך הממשלה האזורית מבטיחה ערבות תמריצים – הפחתה בארנונה ל־25 שנה ותחנת רכבת AVE נוספת – כדי להפוך את החלום למוחשי. בראייה שלנו, הקסטייאנה נורטה כבר מגיבה בשטח: הקרונות עוקרים, המנופים זזים, והשוק לא מחכה להסכמה אחידה – הוא פשוט מתמחר את העתיד וממשיך קדימה.
