התגובה המידית לשינוי הרגולציה באה בצורת שלושה חוזי מכר שבוטלו בתוך עשרה ימים; כולם התגלגלו כמגדלים של דירות אייר־בי-אנ־בי במעגל הראשון סביב בזיליקת סנט-אישטוואן, שנסחרו בשני מיליון אירו לקומה. רוכש לבנוני ששילם 10 % מקדמה הודה כי העלאת המס מכבידה על החזר הבנקאי והתפנתה שוב לשוק פראג. האקלים החדש טרם הפחית דרמטית את תג המחיר הממוצע של 5 300 אירו למטר, אך המתמטיקה הפסיכולוגית ניכרת: הסוכן שסירב לכל הצעה מתחת למחירון מוכן לפתע “לבוא לקראת” בעמלה או בעבודות גמר. אנשי השמאות של בנק OTP צופים שמחירי הפלחים היוקרתיים יצנחו חמישה-שישה אחוזים בתוך שנה, בדיוק הכמות שתחלץ משקיע זר מהכדאיות הכספית – אבל תאפשר לזוג הונגרי עם משכורת כפולה להיכנס ללופ.
השאלה שבוערת אצל כל קונה היא אם המהלך זמני או שהממשלה מתכוונת להציב מחסום של קבע. ההיסטוריה המיידית של בודפשט מלמדת כי רפורמות נדל״ן בהונגריה נוטות להישאר; מס השבח שעלה מ־15 % ל־25 % לפני שנתיים לא חזר אחורה, והטבת המע״מ על דירות חדשות חזרה בהיקף מזערי בלבד. יחד עם זאת, כדאי לזכור שבודפשט מתפקדת כמגנט משרות אזורי – חמש-מאות חברות רב-לאומיות שוכרות משרדים בעיר, וסגירת ברז השקעות זרות פוגעת ישירות בתעסוקה. לכן אנליסטים מעריכים שאם יירשמו נתוני צמיחה חלשים, המס יופחת שוב או יוחרג לאזורים מחוץ למעגל הטבעתי הראשון.
מי שמרוויח מהרפורמה בזמן אפס הם בעלי דירות ישנות ברובע 8 וברובע 9, שבהם המחירים עדיין נעים סביב 2 300–2 600 אירו למטר. משקיעים ששברו את העיפרון מחדש הגיעו למסקנה שהכפלת מס הרכישה בבלוואר נכונה – אבל באזורים שבהם מחיר הבסיס נמוך בשליש אין די ב-4 נקודות מס כדי לאבד עוקץ תשואה של 6.5 %. כך קורה שהספקולנטים זזים שני קילומטרים דרומה ונכנסים לבניינים שעוד לא ראו מבפנים שיפוץ מאז סוף הקומניזם. אנו פוגשים באתר שיפוץ קטן ליד תחנת רייקוצי: צוות סרבי מחליף חלונות, ובעל הנכס הישראלי מסביר שבעבורו העלייה במס שווי-ערך ל־12 אלף אירו – בעוד שהפער בין המחיר הנוכחי למחיר היעד לאחר שדרוג אמור לעמוד על מאה אלף. במילים פשוטות, המס לא יטרפד את המודל אם הסכום המוחלט מלכתחילה נמוך.
ומה עם הדיירים המקומיים, ששמם שימש להצדקת החקיקה? עבורם החגיגה מעורבת: בטווח קצר תיתכן ירידת מחירי יוקרה, אך שוק השכירות כבר רושם עלייה נוספת של ארבעה אחוזים ברובעים 5-6, כי משקיעים מאריכים חוזים קיימים ולא רצים למכור את הנכס. סטודנטים, המהווים רבע מהדיירים במרכז ההיסטורי, משלמים את החשבון דרך תוספת של חמישה-עשר יורו לחדר משותף. הממשלה טוענת שהשפעת הקיצוץ במס רכישה תחלחל גם לגזרת השכרות כאשר בדלת מסתובבת ייכנסו קוני-מגורים חדשים – אך זו הבטחה שעדיין נחוצה לה הוכחה.
מי שמתכנן צעד הבא חייב לשקלל שיקום תשתיות. העירייה, בכספי האיחוד האירופי שטרם הוקפאו, מבטיחה לחדש מערכות ביוב ותשתית סיבים במעגל שהתחיל ברובע 9 ויגיע לרובע 8 עד סוף 2026. נכס שעובר מתיחת פנים יחד עם תשתית ציבורית חדשנית שווה פרמיה; ההיסטוריה של רובע יוזפוואר יוכיחה זאת כאשר הדירות הציוריות של “קורט האמנים” זינקו ארבעים אחוז בין 2016 ל-2019 בעקבות שדרוג חשמל ורחוב נטול מכוניות.
בסופו של יום, המהלך הפיסקלי משנה את משחק האיזונים אך אינו סוגר דלתות. המשקיע ההונגרי מקבל שלוש-ארבע הזדמנויות חדשות לקנות עם תחרות מופחתת, והמשקיע הזר נדרש להתחשב בתוספת מס ולבחור מיקום שבתוכו יש עוד בשר. מפת בודפשט ממשיכה להתעצב דרך נהרות חקיקה, אבל הנדל״ן שלה, כמו הדנובה, אינו מפסיק לזרום; רק הגשר למחיר הנכון נעשה ארוך מעט יותר, ומי שיודע לחצותו מוקדם – יראה את המים שוצפים מתחתיו כאפיק תשואה שרק התרחב.
