גרף הביקוש נצבע בירוק בהיר – משכירי יחידות מיקרו. סמוך לקמפוס האקדמי מורשת יחידות של 28–34 מ”ר עם מטבח קומפקטי, שמעולם לא חצו 150 אלף זלוטי – קפצו עד 200 אלף בתוך שמונה חודשים, ו-AirDNA מודיע שהתפוסה השנתית של 89 אחוז משאירה משקיע נטו סביב שבעה אחוז. הסוד הוא גמישות: יום אחד סטודנט מארלנגן, מחר עובד רובוטיקה מברנו.
הקבלנים ממהרים: הם משיקים “מודול” – בניין שבע קומות, ארבע מאות יחידות, חדר כושר קטן, ומכבסה אוטומטית. אנו פוגשים נאמן פרויקט שמסביר שהמימון זורם מהבנק האירופי להשקעות, כי הענף רוכב על יריד המסחר הבינלאומי שדורש לינה כ-BTR (Build To Rent). בעיר, כך נראה, מאמצים מודל שסגר פערי מחסור של שש-תשע אלף מיטות.
אך הקצב מביא גם פקקים בדיור ותשתית. המחוז התחייב להרחבת כביש S11, אך המכרז נדחה שלוש פעמים. דייר שמשלם שכירות פרימיום מצפה לתחבורה חלקה; ללא מסילה כפולה, העומס בשעת בוקר גורם נסיעה של 45 דקות למסוף לוגיסטיקה, ופוגע באנשי משמרת. החברה מפרסמת דרישה לרכב שיתופי, והבנק מתנה המשכנתה בהוכחת הסדר חניה.
מי שיחפש חתיכת נדל”ן בפוזנן ימצא לפעמים תמחור שזהה לנתניה: לופט 65 מ”ר משופץ במרכז ההיסטורי נמכר ב-4 200 אירו למטר. בעיני אירופי מערבי זה מציאה; בעיני השוק המקומי – רף קפיצה. האם ערכים אלה ברי קיימא? תלוי בריבית. NBP העלה ריבית ל-5.75 אחוז; משכנתה צמודה לזלוטי יקרה, אך PLN חזק מול אירו, והמשקיע הזר נהנה. אם הריבית תגבה עוד, קונים מקומיים ייכנסו להמתנה, ומחיר תרמיל של 300 אלף זלוטי יחזור לראלי רק כשיושלמו מסילה וכביש S11.
בעירייה מדברים על פיצוי חברתי. הם דורשים מכל בניין מעל מאתיים יחידות להקצות עשרה אחוז לשכירות מפוקחת עבור תושבים ותיקים. הקבלן הגרמני מתלונן שזה חותך תשואה, אבל משאיר אצבע על העוגה: בלי קונסנזוס קהילתי, אי אפשר לעמוד מול הבחירות המקומיות.
אנחנו מקנחים בכיכר החזירונים: ריחות קפה שחור מתקלטים בין קירות אדומים, צעירים מדברים ספרדית, צ’כית ופולנית. פוזנן, ההיברידית בין ברלין לווילנה, חוגגת רגליים מהירות וראש טכנולוגי. משקיע, אם ייכנס בעוד שנה, ייתכן ויעמוד מול שוק מצטנן או מול שלב שני של פיתוח, כשסטודנטים ישהו במודולים והמשרדים יבקשו עוד רצפות. כאן טמון סיכון, אך גם הבטחה: מי שיתכנת את הנוסחה הנכונה, מבין שהעיר מגדירה מחדש את הנוסחה בין לוגיסטיקה ללבנים – ומחירי החבילה, כל עוד המסילה רצה, עולים פסיעה אחת לפני הדו”חות הרשמיים.
