מאז ביטול החוק עלה שכר הדירה הממוצע בעיר בכ־18 %, אולם העלייה איננה אחידה. האזורים שזכו פעם לסבסוד כבד, כמו נויקלן וקרויצברג, רשמו קפיצה דו־ספרתית חריפה, בעוד שרובע שרלוטנבורג היוקרתי המשיך במדרון מתון יותר. המפתח טמון בגיל הבניין: דירות שלפני 1918 מוגנות עדיין במידה חלקית תחת סעיף Mietpreisbremse הפדרלי, ולכן העלאת השכירות בהן מוגבלת ל־10 % מעל מדד האזור. משקיעי חוץ, בעיקר מקנדה ומישראל, הבינו שהתשואה בדירות עתיקות תישחק והחלו לצוד נכסים משנות השישים בשכונות אשר לא נחשבו חמות בעבר – רייניקנדורף וטרפטוב־קפניק. אנחנו משוחחים עם נציג קרן שוודית שרכשה בלוק שלם סמוך לתחנת אדלרסהוף; לדבריו, הרעיון פשוט: לשפץ לחיסכון אנרגטי, להחליף מערכת חימום בגז לחימום משולב משאבת חום, להוסיף מעלית, ולהעלות שכר דירה לחמישה־עשר אירו למטר – עדיין נמוך מן המרכז, אך גבוה ב־40 % מהתעריף הישׁן.
הדינמיקה הזו מציבה את העירייה באתגר קלאסי: להגדיל היצע מבלי לגרש אוכלוסייה ותיקה. במסגרת “מיזם 2030” נכנס כלל הגבלת מכירה, ה־Vorkaufsrecht, המאפשר לעיר לרכוש בלוק דירות במחיר השוק אם החשש הוא לגל של ג'נטריפיקציה. עד כה מומשה הזכות שש־עשרה פעמים, אך מנגד, כל עסקה שנעצרה גררה תביעות פיצויים. המתיחות יצרה תופעה צדדית: בעלי נכסים מתחילים לשאת ולתת עם חברות הדיור העירוניות ומוכרים בהנחה של 8–10 % בתמורה לסגירה מהירה ולפטור מעלויות משפט. הקרנות מצדן מפצות באג”ח ירוקות כדי לרצות משקיעים הדורשים ESG, ולכן סבב הכסף נשאר בגרמניה במקום לנדוד.
מספר הדירות החדשות שאושרו בבנייה צנח ב־2023 בכ־28 % לעומת השיא שלפני הקורונה, בעיקר בשל עליית ריבית ה־ECB מעל 4 %. קבלן שיחתום היום על פרויקט חייב להביא הון עצמי גבוה פי שניים מהנדרש ב־2019, והמשמעות היא שעוד לפני הנחת יסודות הוא חותם הסכמי מכר מוקדמים: משכירים ארוכי־טווח, מוסדות חינוך פרטיים, אפילו בית־אבות. החוזים הללו לא מאפשרים קפיצה פראית בשכר הדירה בעת מסירה, ולכן הרווחיות נובעת מתוכניות Bonus – סובסידיית בידוד תרמי פדרלית ומענק סולארי עירוני של עד 15 000 €. השורה התחתונה: רק יזם שמסוגל לשלב סובסידיות, חוזי שכירות בטוחים ומימון ירוק יכול להרשות לעצמו לבנות.
בינתיים, השוכרים מחפשים כל נקודת אחיזה חוקית. ארגוני הדיירים מפיצים מדריכים דיגיטליים לבדיקת חוזים; אם בעל הדירה לא מציג תעודת אנרגיה מעודכנת, מותר לשוכר לשלם 10 % פחות עד לעדכון. אנחנו פוגשים זוג סטודנטיות שהשתמשו בסעיף הזה ודרשו התקנת חלון משולש במקום כפול; בעל הבית הסכים, אך גלגל את העלות על השוכר הבא. כך מתברר שאין ארוחות חינם, והעלות הסופית חוזרת למעגל.
ברקע מהדהדת יוזמת הרכישה הציבורית “Deutsche Wohnen & Co enteignen”, שקראה להלאים 240 000 דירות פרטיות. המהלך קיבל 59 % תמיכה במשאל־עם, אך נתקע בוועדת חקיקה; אם בכל זאת יעבור בגרסה מרוככת, המשקיע הזר ימצא עצמו עם אופציית מכירה כפויה במחיר נמוך. את הסיכון הזה מחשבים מוסדות פיננסיים בהנחת ניכיון של 5 % על נכסים ברובע הפופולרי פרנצלאוור ברג. מצד שני, דירות בפרבר גרונאו, שמחוץ לרדאר ההלאמה, זוכות לביקוש גובר אף שהן רחוקות עשרים דקות ברכבת S-Bahn.
אנחנו מסכמים: פסילת “מִיטֶנְדֶקֶל” לא הפחיתה את התערבות המדינה – היא רק הפכה אותה מתקרה חד־משמעית לאריגה סבוכה של סובסידיות, מיסוי ותמריצי ירוק. משקיע שישכיל לבנות פורטפוליו מאוזן – נכס משופץ באנרגיה במרכז ונכס גולמי בפריפריה – יוכל ליהנות מעליית ערך יציבה ותשואה נטו של 3–4 %, גבוהה במונחי שוק גרמני. מי שמהמר על דירה עתיקה ללא בידוד או על מגדל זכוכית שאינו בן קיימא, יגלה שחביבי ESG ובירוקרטיה ברלינאית ישאירו אותו מאחור. ברלין ממשיכה להמריא, אבל כנפיה עטופות בתקנות – ורק מי שמבין את כיוון הרוח יישאר באוויר.
