אנחנו פותחים במספרים היבשים. על פי נתוני סוכנות הנדל״ן הגאורגית, בשנת 2023 אושרו בעיר 1.7 מיליון מ״ר בנייה חדשה, עלייה של כמעט 60 % לעומת שנת השיא הקודמת. 70 % מהמ"ר הללו משויכים לפרויקטים בני יותר מעשר קומות, רובם נבנים במגרשים שרק לפני עשור שימשו כמחסני דייג או גינות שכונתיות. מחיר השוק הממוצע למ״ר בדירה חדשה על הטיילת חצה השנה 1,950 דולר, כפול ממוצע 2019. אצל קבלנים רבים הדירות נמכרות “על הנייר”; חתמנו, יצקנו יסודות, גייסנו הון, והנה כבר 80 % מן המלאי מוצג כ“סולד-אאוט”. נשמע מפליא עד שמבינים שהקונים הם לעיתים קרובות לא בטומאים, אלא משקיעים מרוסיה, מאוקראינה, מישראל ומאיחוד האמירויות – שרובם אינם מתכוונים לגור במגדל, אלא להניב תשואה משכירות יומית דרך Airbnb או Booking.
עד כאן התמונה הזוהרת. אבל כשאנחנו נכנסים ללובי של אחד המגדלים שנמסרו בקיץ, מתברר שהזהב מתכסה בקילופי צבע. ועד הבית, שאמור לגבות דמי אחזקה חודשיים בסך 1.5 דולר למ״ר, מצליח לגבות בפועל רק חצי מהסכום. מחזיקי דירות שמעולם לא הגיעו לבטומי מתעלמים מהודעות הווצאפ של חברת הניהול, וכתוצאה מכך הבריכה על הגג נסגרת יומיים בשבוע. בבניין אחר אנחנו פוגשים דייר מקומי שקנה דירה בקומה 17 ושילם 125 אלף דולר. בדצמבר, כשהטמפרטורה בים ירדה, גם נתוני התפוסה של Airbnb צנחו ל-20 %. הדייר מקווה ל-12 % תשואה נטו, אבל מבין שבחודשי החורף ישכּיר בקושי לשבועיים. כך יוצא שבממוצע שנתי, לאחר דמי שירות, עמלת פלטפורמה וארנונה, התשואה ריאלית מתקרבת ל-6 %, לא 12 %.
העירייה, שהכנסות הארנונה שלה קפצו פי ארבעה בתוך עשור, מתחילה להבין שהחזון של “כוויית על הים השחור” דורש רשת ביטחון. באפריל האחרון התקבלה החלטה לדרוש מכל מגדל חדש מעל 15 קומות לפתוח במרתף או בקומת הקרקע חלל מסחרי בשטח של 7 % לפחות מהפרויקט. הרעיון: חנויות, קליניקה או מעון ילדים ייצרו תעסוקה מקומית וישברו את המודל של “עיר רפאים חורפית”. הקבלנים בתגובה מציעים לקונים אפשרות לקבל דירה קטנה בתוספת זכות שימוש קבועה בחלל המסחרי, וכך ליצור מקור הכנסה נוסף בעת עונת השפל.
השוק משנה גם את דפוסי ההלוואה. הבנקים הגאורגיים, שהעניקו אשראי נדיב כאשר הריבית הדולרית עמדה על 1–2 %, דורשים כעת הון עצמי של 40 % ומלווים ביתר זהירות, מחשש לתזרים השכירויות. משקיע ישראלי שפגשנו מספר שהבנק סירב לממן אותו בדולרים והציע מסלול בלַרי בריבית 13 %. “אם אני סומך על שוכרים עונתיים בתשואה כפולה מזה, אולי עדיף לי פיקדון בנקאי,” הוא מודה. הקבלנים מגיבים בהנחות ריהוט של 10 % או בשיטת “תשלום 30-30-40” – שלושים אחוז חתימה, שלושים אחוז בשלב מעטפת, ארבעים אחוז במפתח – כדי לדחוף מכירות.
מאחורי הכלכלה מסתתרת השאלה החברתית. בטומי, עיר דייגים מסורתית שהפכה למוקד הימורים בינלאומי, רואה צעירים מקומיים נודדים לכפרים כי שכר הדירה במרכז כבר מזמן מעל שכרם. הממשלה מגיבה בפרויקט “Batumi Affordable” – 800 דירות סובסידיה בפריפריה הצפונית. מי שמסכים להשכיר אותן בחוזה חמש-שנתי במחיר מפוקח, מקבל פטור ממע״מ. אבל סיור באתר מגלה שעדיין חסרים גני ילדים ותחבורה ישירה לטיילת; ייקח שנים עד שהפרויקט יהיה אטרקטיבי.
אנחנו שבים לטיילת בשקיעה ומביטים בשלושה מנופים חדשים שממתינים לחול. השכנים מתווכחים אם מגדל נוסף יסתיר את הנוף לים או רק ישקף את השמש. בסופו של יום ברור לנו שהבום מתקרב לרגע השיפוט: או שהעיר תשלב דיור בר-השגה, מסחר שכונתי וגבייה יעילה – או שתחזיק בעתיד מגדלים חצי ריקים בעונת החורף. המשקיע החכם יבחן לא רק נוף וחלל, אלא גם מודל ניהול שקוף, ועד בית חזק ותזרים שיכול לספוג ארבעה חודשים ריקים. בטומי משנה פניה, ואנחנו מבינים שלצד השמיים הכחולים ממתינים קילומטרים של מאזני תזרים, והמספר האחרון יחרוץ אם המגדל יהיה סמל או נטל.
