נתחיל בשינוי המחירים. לפני שנתיים דירת סטודיו של 32 מ״ר ברובע אזיצו הושכרה ב-250 דולר לחודש. הקיץ שילמו נוודים דיגיטליים 450–500 דולר, ובחורף, שבדרך כלל ראה ירידה ל-200–220, ממשיכים בעלי הדירות לדרוש 350. קהילת Remote Batumi, קבוצה טלגרם צפופה, מפרסמת כל יום עשרות “Looking for flat” והביקוש גובר על ההיצע. פלטפורמות השכרה חכמות כמו Blueground וזנגל מבינות את הדפוס ומשחררות “סכמות מיקרו” – דירות סטנדרטיזציה עם ריהוט מעוצב, מכונת קפה, שולחן גובה-מותאם ו-UPS קטן למקרה שהחשמל יקרוס. המודל: לשכור מהבעלים לשלוש שנים ב-300 דולר, להשכיר הלאה ב-550 ולגלגל פרמיה של 60 %.
הסיבה לפופולריות פשוטה: מס הכנסה על הכנסות זרות מוגבל ל-1 % אם נרשמים כעסק זעיר בגאורגיה. כך, מתכנת בריטי שמרוויח 6,000 ליש״ט בחודש משלם לעיר הטייפון לונדון 40 % מס, אבל בבטומי הוא משלם 60 לארי ומכתיר עצמו כסטארט-אפ. בעל הבית רואה אורח שמוכן לשלם, והעיר רואה סצנת ברים חדשה. מאחורי הבירה המלאכה מתקיים רצון לדיור גמיש.
סוגיית החוזה מעניינת. לפי החוק הגאורגי, בעל דירה רשאי לקפוץ מחיר ללא הודעה מוקדמת בתום החוזה. לכן הנוודים מחפשים אופציית חידוש אוטומטי. קבלן אחד מציע חוזה מינימום שלושה חודשים עם תוספת 5 % לכל חידוש. כך דייר מקבל ודאות, והמשכיר משמר פרמיה. במגדל “אורבן גאלה” פגשנו עורך דין מברצלונה שחידש שלוש פעמים; הוא משלם 600 דולר, אבל טוען ש-300 דולר חוסך על מסים, כך שזה עדיין מציאה.
הזינוק תופס מקומיים לא מוכנים. סטודנטים באוניברסיטת Batumi Shota Rustaveli מתקשים למצוא חדר: כיתה שלמה דיווחה על מגורים בבתים של קרובי משפחה בפרברים. העיר מנסה להרים מעונות ציבוריים, אך קצב הבנייה לא מדביק את המנופים של היזמים. מתוך 8,000 דירות שנמסרו ב-2023, רק 200 יועדו לשכר דירה מפוקח. ארגון הסטודנטים מפגין, דורש קרן סבסוד, אבל הממשלה נענית חלקית ומציעה מלגה של 50 לארי לחודש – טיפה בים.
בעלי עסקים אחרים זיהו את המגמה. בתי קפה מוסיפים “Fixed Table” – עמדה עם שקע רגליים ושלט “No Meeting Calls over 20 min”. מי שמשלם 100 לארי חודשי מקבל קפה חופשי וגיבוי חשמל. מלון בוטיק ישן הפך ל-co-living של 20 חדרים, עמדה לאופניים וארוחת ערב יומית. כדי לממן את השיפוץ, הבעלים מכרו ארבע יחידות ב-120,000 דולר למשקיעים ישראלים, והבטיחו תשואה של 9 % נטו מחלוקת רווחי ניהול.
האתגר הבא הוא תשתיות. החשמל בעיר מגיע מכמה קווים מיושנים, והפסקות קצרות אופייניות. הממשלה חתמה על מימון סיני ל-150 מ״ו קו רביעי, אבל עד שייבנה, פורסים יזמים גנרטורים קטנים. גם המים מלחיצים: צריכת הנוודים בחורף מכפילה דרישה – אזור שהיה מתוכנן לתיירות קיץ בלבד רואה מקלחות חמות בינואר והמערכת שורקת. הוועדה העירונית מאיצה החלפת צינורות, אך לא ברור מי ישלם.
מבחינת השקעה קפיטלית, דירת סטודיו חדשה בפרויקט פסיפיק דרייב נמכרת ב-2,100 דולר למטר. היזם מציג תחזית 10 % תשואה, אבל מתבסס על תפוסה 90 % ו-65 דולר ללילה. אם רוויה תגיע, המחירים יפלו ל-40 דולר, ושיעור ניצול ירד ל-70 %. אז התשואה תרד ל-6 %. מי שיקנה עכשיו חייב לבדוק חוזה ניהול, עמלות פלטפורמה ושיעור קרן תחזוקה.
אנחנו סוגרים את היום בצילומי שקיעה על גג מגדל “ברקודה”; סביבנו אנשי פספורט רוטנים שהאינטרנט ירד לשתי מגה, אך עדיין ממשיכים לרכוש דירות במגדל הסמוך דרך האפליקציה. בטומי, שבעבר נמכרה כ”לאס וגאס של הקווקז”, משנה כעת את מותגה ל”פיליפינים של הים השחור”: חופשה ובסיס עבודה זול. אם נמשיך לראות כניסת חברות ענן, הביקוש לדירה קטנה עם Wi-Fi רק יגדל. מי שייכנס מוקדם ייהנה מהשפעת ריבית אפסית של דינהר מקומי; מי שיחכה על הגדר ימצא אולי שוק רווי בקפסולות. אנחנו מסתכלים על האורות במרינה ומבינים: העיר בחרה בסיליקון מעל רולטה – והשוק מתמחר זאת בזמן אמת.
