בטביליסי, נדל"ן הוא כבר מזמן לא רק עניין של מגורים. מאז 2019, כשממשלת גאורגיה הפחיתה את דרישות ההשקעה לזרים – כולל הקלות רישום, העברת כספים ומיסוי נמוך – החלו לזרום לעיר יזמים פרטיים מאירופה, ישראל, רוסיה ונסיכויות המפרץ. הדירות הראשונות שנקנו במרכז העיר לצורכי Airbnb היו רק יריית פתיחה. כיום, שכונות שלמות כמו Sololaki או Vera חוות גל של ג'נטריפיקציה שמזכיר תופעות מטרידות מערים כמו ברצלונה או פראג: אוכלוסייה מקומית נעלמת לאיטה, מחירי שכירות קופצים, והתשתית – עדיין חלשה – מנסה לרדוף אחרי הביקוש.
לפי נתוני עיריית טביליסי, בשנת 2024 בלבד נמכרו בעיר כ-7,800 דירות חדשות, כ-40% מהן למשקיעים מחו"ל. חלק מהפרויקטים נבנים מראש כתשובה לצורכי "remote workers" – כלומר, דירות קטנות אך מעוצבות, עם מטבחון חכם וחלל עבודה, שמיועדות לשוכרי משנה קצרי טווח. אותם משקיעים שומרים על הדירות כנכסי השקעה, בזמן שהתושבים המקומיים נדחקים לאזורי פריפריה מחוץ למרכז ההיסטורי – אל מקומות בהם אין גישה לתחבורה ציבורית נוחה או תשתיות עירוניות סבירות.
הבעיה, אומרים פעילים מקומיים, איננה רק המחיר. "המדרגות מתפוררות, הביוב לא הוחלף משנות ה־70, אבל המתווך מבטיח לך חוויה אותנטית", אומרת נינו, אדריכלית בת 38 שפעילה בפרויקט קהילתי לשימור העיר העתיקה. לדבריה, גל ההשקעות שיצר התעוררות כלכלית ברוכה – אבל גם מציף בעיות של זהות עירונית, זכויות דיירים ותחושת ניכור. לדבריה, התושבים חשים שהעיר לא נבנית בשבילם, אלא בשביל צילום אינסטגרם של זוג אמריקאי שמגיע לשבוע עם מזוודה חכמה.
במקביל, משרדי ממשלה מפרסמים תחזיות אופטימיות. משרד הכלכלה של גאורגיה העריך כי עד 2027 תתווספנה לטביליסי כ־15,000 דירות חדשות, בעיקר באזורי התחדשות כמו Didube ו-Isani. פרויקטים של עירוב שימושים – דיור, מסחר, קמפוסים להשכלה גבוהה – מתוכננים בליווי משרדי תכנון בינלאומיים, חלקם מגרמניה והולנד. "אנחנו לא רוצים להיות רק יעד תיירותי", מצהיר דובר מטעם משרד השיכון, "אלא עיר שמציעה איכות חיים לתושבים קבועים, עם דיור בר־השגה, מרחבים ירוקים ותחבורה חכמה."
אך בפועל, רוב הדירות המשווקות כיום לקהל הבינלאומי אינן עומדות בקריטריונים של דיור בר-השגה. הן מרוהטות, משופצות, ולעיתים מתומחרות בדולרים – אפילו כשמדובר בשכונות שבעבר נחשבו "עממיות". הבדל נוסף מתבטא במימון: הבנקים בגאורגיה מציעים אשראי מוגבל למקומיים, אך מאפשרים לזרים להגיע עם מימון זר ולעקוף את המחסומים הבירוקרטיים, מה שמעצים את הפערים.
האם מדובר בגל בלתי נמנע או שניתן לייצר איזון? בעירייה מקדמים בימים אלה חוק עזר עירוני חדש שיחייב חלק מהיזמים להקצות אחוז מסוים מהדירות לפרויקטים קהילתיים, או להציע תמריץ להשכרת ארוכת טווח למשפחות מקומיות. הרעיון נשמע טוב על הנייר, אך קידומו נתקל בהתנגדות מצד לובי יזמים מקומיים וחשש ממנוסת הון.
ובכל זאת, בטביליסי – בניגוד לערים אחרות – נשארת תחושת אפשרות. השילוב בין היסטוריה עיקשת, תרבות אורבנית מתפתחת, ואהבה מקומית עיקשת לעירם, מעורר תקווה שדו־קיום נדל"ני עוד ייתכן: כזה שמכבד את המקום, מחזק את החברה המקומית, ומניב גם רווח כלכלי. אבל כדי שזה יקרה, נדרש שינוי כיוון ברור מצד מקבלי ההחלטות – ולא רק רישיון חדש לבנייה.
