הגענו לכפר Saguramo, במרחק שלושים דקות מהעיר, לפגוש את לֶוַאן, בעל וילה בת שלושה חדרים ומרפסת שצופה אל קו הרי הקווקז. לפני שלוש שנים, הוא השכיר את הבית לתיירים מקומיים תמורת מאה דולר ללילה. השנה, אחרי גל ענק של תיירות דיגיטלית ואירופאים שמגיעים לעבוד “מהריחוק”, הוא גובה 250 דולר ללילה – ובשיא העונה הקיץ כולו כבר סגור חודשים מראש.
העלייה הזו לא מקרית. לפי נתוני משרד התיירות הגיאורגי, בשנים 2023–2024 זינק מספר ההזמנות באזורי הנופש שסביב טביליסי ב-40%. Airbnb הפכה שחקן ראשי, ויזמים החלו לרכוש בתי משפחה ישנים, לשפץ אותם עם בריכות קטנות, מערכת חימום משולבת סולארי, וריהוט בסטנדרט מערב אירופי. מה שפעם היה נכס פשוט, הפך למוצר נחשק.
המחירים הגיבו מהר. אם עד לאחרונה היה אפשר לרכוש וילה קטנה באזור Saguramo או Tsodoreti בכ-600 דולר למ"ר, הרי שבתחילת 2025 המחיר כבר טיפס ל-1,200 ואף יותר – כשהקונים מגיעים בעיקר מישראל, פולין וגרמניה. הסיבה ברורה: תשואה שנתית ממוצעת של 9–10% בהשכרה יומית, לעומת 5–6% בדירות בעיר.
גם הבנקים הגיאורגים נפתחו למודל. בנק TBC ובנק ליברטי מציעים מימון ייעודי ל”נכסים תיירותיים” עם מסלולי החזר גמישים, מותאמים לעונתיות. כך יכול משקיע להביא 30% הון עצמי בלבד, והיתרה תיפרס עד 15 שנה, בתנאי שהנכס מנוהל על ידי חברה מוסמכת שמדווחת הכנסות באופן סדיר.
אבל מאחורי הקסם של הנוף הפתוח מתרקמת מציאות חברתית פחות זוהרת. תושבי כפרים מספרים שבשלוש השנים האחרונות מחירי השכירות ארוכת הטווח זינקו בלמעלה מ-50%. משפחות מקומיות שעבדו בענף החקלאות נאלצות לנדוד לפרברים רחוקים יותר, משום שבעלי הבתים מעדיפים חוזי Airbnb קצרים ורווחיים. מחלקת הרווחה המקומית מדווחת על עלייה בפניות לקבלת סיוע בשכר דירה – תופעה חדשה בכפרים שתמיד הציעו מגורים זולים יחסית לעיר.
כדי להתמודד עם הבעיה, הכריזו הרשויות על “מס ירוק” חדש שייכנס לתוקף באמצע 2026: כל בעל נכס להשכרה יומית באזורי הנופש ישלם תשלום שנתי קבוע לקרן לשימור סביבה ולפיתוח תשתיות מקומיות. ההכנסות – כך מבטיחים בעירייה – ישמשו להרחבת מערכות הביוב והחשמל, שמתקשות לעמוד בעומסים. אבל בעלי הבתים כבר מתרעמים: “המס יגלגל עלות לאורחים,” אומר לנו מתווך מקומי, “והביקוש אולי יתקרר.”
לצד זאת, יש גם מי שמרוצים. יזמים מספרים שבניגוד למרכז טביליסי, באזורי הנופש אפשר להוסיף בריכה קטנה או קמפינג בחצר כמעט ללא בירוקרטיה – יתרון עצום למי שמבקש לייצר מוצר אטרקטיבי לתיירים. בעידן שבו עבודה מרחוק הופכת לנורמה, בית בן 100 מטר עם נוף והרבה פרטיות שווה הרבה יותר מדירת שני חדרים בעיר.
כשאנחנו עוזבים את הווילה של לוואן לקראת השקיעה, ברור לנו שהסיפור הזה רק מתחיל. בין משקיעים זרים למקומיים שמנסים להישאר, בין כסף קל למורכבות סביבתית וחברתית – שוק הנדל״ן הכפרי סביב טביליסי הופך לזירת מבחן. מי שיבחר להשקיע עכשיו ימצא פוטנציאל תשואה נדיר, אך גם שורה ארוכה של שאלות מוסריות ותכנוניות.
טביליסי עצמה אולי לא נראית מרחוק – אבל ההשפעה שלה מגיעה עד לשדות התה ולדרכי החצץ. עיר שממשיכה לצמוח החוצה – ושואלת את כולם: עד כמה אפשר למתוח את החבל לפני שהוא נקרע?
