ברחוב קוסטאבה, בלב אזור הברים והחנויות של טביליסי, אנחנו פוגשים את מרים, מתווכת ותיקה שמחזיקה מחברת מחירים צפופה. “בעבר, דירות הסטודיו היו סחורה נחותה,” היא אומרת בחיוך, “המשפחות חיפשו שלושה חדרים עם סלון מרווח. הסטודנטים רצו שותפים כדי לחסוך כסף. אף אחד לא התעניין בדירה של 30 מ"ר.” אלא שמשהו השתנה.
הגל הראשון הגיע עם הנוודים הדיגיטליים. בשנים האחרונות, במיוחד אחרי הקורונה, אלפי פרילנסרים ואנשי היי-טק אירופאים גילו את גיאורגיה כיעד זול עם ויזה נוחה, מס חברות כמעט אפסי ואינטרנט מהיר. הם חיפשו מקום שקט, מרוהט, עם חשבון חשמל מסודר, ובעלי הדירות הבינו מהר שהביקוש לדירות קטנות לא מקרי.
הגל השני הגיע עם המשקיעים מחו"ל. ישראלים, רוסים, אוקראינים ואפילו קונים מאיחוד האמירויות, התחילו לרכוש דירות סטודיו "על הנייר" בפרויקטים חדשים בשכונות כמו סבורתלו ודידובה. ההבטחה פשוטה: מחיר רכישה נמוך, ביקוש גבוה לשכירות, ותשואה דו-ספרתית אם ממלאים את הדירה רוב השנה.
לפי נתוני הבנק המרכזי של גיאורגיה, בשנת 2024 לבדה נמכרו בטביליסי יותר מ-3,000 דירות קטנות בשטח עד 40 מ"ר – שיא של כל הזמנים. במקביל, מחירן הממוצע טיפס מ-950 דולר למ"ר ליותר מ-1,600 דולר למ"ר בפרויקטים החדשים.
גם אופי ההשכרה השתנה. פעם, בעל דירה היה מחפש שוכר מקומי לחוזה של שנה. היום, חברות ניהול מציעות "חבילה מלאה": הן משווקות את הדירה ב-Airbnb, מתחייבות לניהול תחזוקה ונותנות למשקיע דוח הכנסות חודשי. המודל הפך לפופולרי במיוחד בקרב משקיעים שאין להם זמן לנהל את הנכס מרחוק.
אבל התיאבון הזה יוצר לחץ. תושבים מקומיים, בעיקר צעירים וסטודנטים, מדווחים שהשכירות החודשית בדירת סטודיו קפצה מ-250 דולר ל-450 ואף יותר. במקביל, העירייה נאלצת להתמודד עם עומס על התשתיות – מים, חשמל, ביוב – שמיועדים למגורים קבועים ולא למחזור אינטנסיבי של אורחים.
הדיון הציבורי סוער. מצד אחד, העיר נהנית מהשקעות זרות, מהכנסות בארנונה ומפיתוח מהיר. מצד שני, המבנה החברתי של שכונות מסוימות משתנה בקצב מסחרר. במרכז דידובה, למשל, כבר 30% מהדירות מושכרות לטווח קצר, והאוכלוסייה המקומית מרגישה זרה ברחוב שבו נולדה.
בעלי הדירות מצדם מתעקשים שהשוק החופשי מדבר. “זה לא שאנחנו מעלים מחירים מתוך רוע,” אומר לנו דוד, בעל דירה קטנה שמושכרת לתיירים, “זה פשוט ההיצע והביקוש. אם העיר רוצה לעצור את זה – שתייצר עוד דיור בר-השגה.”
ולצד הוויכוחים, ממשיכים הפרויקטים החדשים לצמוח. רק השנה אושרו היתרים לכ-1,500 דירות קטנות נוספות במרכז טביליסי. היזמים משווקים אותן עם סלוגנים מפתים – “התחלה חכמה”, “הזדמנות פאסיבית”, “דירה שמחזירה את עצמה”.
אבל השאלה הגדולה נשארת פתוחה: מה יקרה אם גל הנוודים הדיגיטליים יקטן? אם היצע הדירות יעלה מהר מהביקוש? לא כולם בטוחים שהשוק יכול לספוג אינפלציה תמידית במחירים.
אנחנו עוזבים את קוסטאבה בשעת ערב, רואים את השלטים המוארים “למכירה” על החזיתות ומבינים שהמרוץ לדירות הקטנות לא ייפסק בקרוב. הוא רק מתחיל – והשאלה היא מי ירוויח כשהמסיבה תיגמר.
