אנחנו נפגשים עם קטיה, מנהלת מכירות באחד הפרויקטים החדשים ברחוב צ׳אווצ׳אוודזה, מול הנוף של נהר המטקוורי. היא מצביעה על לוח שמציג 24 יחידות – כולן פנטהאוזים בשטח של 110–180 מ"ר. “רובם נמכרו לזרים,” היא מחייכת, “ישראלים, אוקראינים, כמה זוגות מאירופה. הם רוצים חלל פתוח, מרפסת ענקית, נוף. זה מה שנחשב סטטוס היום.”
לפי נתוני איגוד הקבלנים, בשנת 2024 נמכרו בטביליסי 520 דירות פנטהאוז – פי שלושה מהמכירות ב-2019. המגמה בולטת במיוחד בשכונות החדשות כמו ואקה ודידובה, שבהן מחירי הקרקע עדיין מאפשרים לבנות מגדלים גבוהים במחיר אטרקטיבי יחסית. הפנטהאוז, שבעבר נתפס כמותרות, הפך ל"השקעה בטוחה": מי שלא ישכור אותו לטווח קצר, ישכיר אותו לחברות זרות או לנציגויות דיפלומטיות שמוכנות לשלם שכירות גבוהה כדי ליהנות מפרטיות ומעמדה יוקרתית.
המחיר מדבר בעד עצמו. דירה בקומה 15–18 במגדל חדש נמכרת היום סביב 2,500–3,200 דולר למ"ר, כמעט כפול ממחיר דירה סטנדרטית בקומות התחתונות. ועדיין, המשקיעים לא מהססים. “זה נכס שקל להשכיר,” אומרת קטיה, “וגם אם השוק יתקרר, תמיד יהיו שוכרים לחתיכות פרימיום.”
הפריחה הזו הביאה גם לשינוי באופן הבנייה. קבלנים מקומיים שעד לפני שנים ספורות הקימו בניינים של 8–9 קומות, מגישים היום תוכניות למגדלים בני 20 קומות ומעלה. בכל פרויקט מוקצות הקומות העליונות לפנטהאוזים מרווחים עם גגות נוף פרטיים. האדריכלים מוסיפים קירות זכוכית, מרפסות ברוחב 20 מ"ר ובריכות קטנות – פרטים שהופכים דירה גיאורגית לכמעט “גורד שחקים אירופי”.
אבל גם כאן, לא הכל נוצץ. ועדות תכנון עירוניות מתחילות להביע הסתייגות מכך שמרקם הבנייה ההיסטורי של טביליסי – עיר עם קו רקיע נמוך ושכונות ציוריות – מאוים על ידי מגדלים מודרניים. ארגוני שימור טוענים שהריצה למעלה מוחקת צביון ייחודי. “טביליסי היא לא דובאי,” אומר נציג של ארגון שימור עירוני, “אם נמשיך לבנות פנטהאוזים בלי מחשבה, נאבד את הזהות שלנו.”
הדיון מגיע גם אל התושבים. בבניינים משותפים ותיקים שבהם נוספו קומות חדשות, הדיירים מתלוננים על בעיות תחזוקה: עומס על תשתית המים והביוב, בעיות חשמל, ולפעמים מחלוקות משפטיות על זכויות שימוש בגג. בעירייה כבר בוחנים הטלת מגבלות גובה חדשות בשכונות הוותיקות, אך בשכונות המתפתחות – היד עוד נטויה.
ובכל זאת, רבים רואים בהתרחבות הזו הזדמנות. עבור קונים זרים, הפנטהאוזים מייצגים ערך יציב – נכס שנשאר מבוקש גם כששוק השכירות התיירותי חווה ירידה עונתית. "זו לא השקעה זולה," מודה קטיה, "אבל למי שיש הון פנוי, זו דרך מצוינת לגדר סיכונים וליהנות מתשואה טובה."
כשאנחנו עוזבים את אתר הבנייה, קל להבין את הקסם. הרוח נושבת מעל העיר, רכסי ההרים מציצים מכל כיוון, ואורות הגשרים מנצנצים על הנהר. מי שיצליח לתפוס חתיכה מהשמיים של טביליסי – יחזיק ביד נכס שאולי יהפוך לסמל התקופה שבה העיר גילה את גובהה.
