הטריגר הגדול הוא פרויקט השדרוג של תחנת הרכבת, שהפך אותה לא רק לנקודת חיבור מרכזית אלא גם למתחם עסקים ומסחר מודרני. מסביב, בניינים ישנים בני שלוש וארבע קומות עוברים שיפוץ מלא – חלקם עם חזיתות מקוריות ששומרות על הצביון ההיסטורי, חלקם בפרויקטים מודרניים עם מרפסות זכוכית ונוף לנהר הדורו.
מה שמעניין הוא הפער במחירים בין Campanhã לשכונות המרכזיות. בעוד שב-Baixa או Cedofeita דירת שני חדרים משופצת תעלה סביב 380–420 אלף אירו, כאן עדיין אפשר למצוא נכסים סביב 220–280 אלף אירו – לפעמים עם חצר קטנה או גג פרטי. זה פער שמזכיר את מה שקרה ב-Gaia לפני עשור, רגע לפני שהמחירים שם התפוצצו.
היתרון למשקיע הוא כפול: גם פוטנציאל עליית ערך ברגע שהתשתיות יושלמו (קווי מטרו חדשים, שבילי אופניים, אזור בילוי ליד הנהר), וגם ביקוש יציב לשכירות – בעיקר מסטודנטים ומאנשי הייטק שעובדים במתחמי הסטארט-אפים החדשים באזור. חברות טכנולוגיה קטנות כבר מזכירות שטחים בקומות עליונות של מבנים מסחריים, ואיתן מגיעים עובדים שצריכים דירות קרובות במחירים שפויים.
אבל זו לא רק Campanhã. המזרח של פורטו כולו נמצא בתנועה – אזורים כמו Bonfim ו-Paranhos הופכים מבנייני מגורים פשוטים למתחמי "Co-Living" מעוצבים, עם חללים משותפים, גינות קהילתיות ומטבחים משותפים. המודל הזה, שמאוד מצליח בברצלונה ובברלין, מתאים בול לאוכלוסייה הצעירה והבינלאומית שמגיעה לכאן.
העירייה גם עושה את שלה. היא מציעה הטבות מס ליזמים שמשקמים מבנים ישנים במקום להרוס ולבנות מחדש, ומסבסדת חלק מהעלויות למי שמתחייב לשמור לפחות 20% מהדירות במחירי שוק נגישים למקומיים. מבחינת המשקיע הזר – זה אומר לפעמים עסקה במחיר אטרקטיבי יותר, בתנאי שיודעים לעבוד עם הקבלנים המקומיים ולעמוד בתנאי המכרזים.
מצד שני, צריך לשים לב לרגולציה החדשה על השכרות קצרות מועד. באזורים מסוימים, בעיקר במרכז, כבר קשה מאוד לקבל רישיון Airbnb. המשמעות – מי שרוצה להרוויח מתיירות יעדיף שכונות מתפתחות שבהן הרישוי עדיין אפשרי, או לעבור למודל של השכרות בינוניות וארוכות טווח.
אנחנו רואים יותר ויותר משקיעים ישראלים שבוחרים "לחתוך" מהמרכז היקר ולעבור לשכונות האלו, מתוך הבנה ששם נמצא הצמיחה הבאה. זה לא מהלך של רווח מהיר – אלא של מי שמוכן לחכות שלוש-חמש שנים, עד שהתמונה תושלם. ואם לשפוט לפי ההיסטוריה של פורטו, מי שנכנס מוקדם לשכונה נכונה – יוצא עם חיוך רחב הרבה יותר מזה של הבריסטה.
