הבנקים הגדולים – Piraeus, Alpha, Eurobank – מציעים עד 70 % LTV לדירת מגורים אם הלווה מחזיק תושבות אירופית או מעניק בטוחה נוספת. לזר ללא תושבות הרף הוא 55 %–60 %, כשקצובת מינימום היא 100 אלף אירו הלוואה. ריבית סמי-קבועה מוצמדת ל-Euribor של חצי שנה פלוס 2.4 %–3 %. המשמעות: הלוואה של 200 אלף אירו תעלה כ-830 אירו בחודש. שער הריבית הגבוה פונקציה של מרווח סיכון, אך פער של אחוז אחד בלבד מפריד בין תושב לזר – נמוך מבעבר.
ניירת: דרישה ל-Tax ID יווני (AFM), אישור מס ישראלי, דוח הכנסה חתום רואה חשבון והשקעה במערכת CRS (העברת פרטי החשבון לרשות המסים). רבים פותחים חשבון משותף עם בן זוג אירופאי כדי להציג יתרת מזומן יציבה. חשוב לדעת כי הבנק מבקש קבלות על סכום הון-עצמי שהועבר למשק. העברה בנקאית מקרן השתלמות ישראלית נחשבת “מקור הון לגיטימי”, אך דורשת תרגום נוטריוני.
הביטחונות: שיעבוד מדרגה ראשונה על הנכס, פוליסת ביטוח מבנה בשווי הקרן, ובמקרים מסוימים הפקדת עשרה תשלומים בקרן שיפוצים ייעודית (Escrow). הבנק יוותר על אחרון אם העסקה היא בדירה חדשה אחרי 2011, שבה תקן המבנה מחמיר.
לוח סילוקין: רוב המשכנתאות מוצמדות למדד המחירים היווני (HICP) ומציעות החזר קבוע פלוס הצמדה. אלטרנטיבה פופולרית היא מסלול ריבית קבועה לחמש שנים, לאחריה ריבית משתנה Euribor + 1.9 %. הקבועה מעניקה ודאות בתקופה של ריבית גואה, אך דורשת עלות התחלתית של 0.3 % דמי פתיחת תיק.
משקיע הרוכש נכס להשכרה חייב לעבור בדיקת “DSCR”: היחס בין NOI להחזר חודשי חייב להיות מעל 1.2. אם הכנסה משכירות אינה ממוסמכת בחוזה לשנה – הבנק מתעלם ממנה. לכן נהוג לסגור חוזה עם שוכר מראש או להגיש חוזה ניהול עם חברה שמתחייבת לתשלום חודשי קבוע.
הלוואת “bridge” קצרה לשיפוץ הפכה למוצר חדשני: ריבית Euribor + 4 %, טווח עד 24 חודשים, משמשת מימון שיפוץ ראשוני בנכסים ישנים. הבנק משחרר הכסף בשלושה חלקים על סמך התקדמות עבודה. משקיע ישראלי שעובד עם קבלן מקומי זוכה לבדיקת מהנדס מטעם הבנק, ומסירה חדה מעניקה נספח הערכת שווי חדש להמרת ההלוואה למשכנתא רגילה.
מיסוי הריבית מוכר כהוצאה שוטפת ומקזז מס הכנסה משכירות. מומלץ לנצל את סעיף פחת יווני – 4 % על מבנה לשנה – להפחתת מס רווח. דירה ישנה דורשת לפעמים הוכחה לשווי קרקע נפרד; ביקור שמאי נוסף יעלה 250–300 אירו אך יחסוך מס.
אז מה עושים:
-
מקבלים אישור עקרוני מחוץ ליוון (Banque Française, לדוגמה) להשוואה.
-
פותחים חשבון Piraeus עם מינימום 30 אלף אירו עו״ש.
-
מגישים דו״ח NOI צפוי בצירוף חוזה שכירות או מכתב כוונות.
-
בוחרים מסלול 5-Year Fixed להגנה על ריבית גבוהה.
-
סוגרים Escrow שיפוץ אם הנכס לפני 1985 – הבנק רואה בתקן “A2” יתרון.
התוצאה: השקעה ממונפת ביוון ב-2025 נעשתה נגישה, אך היא מגרש לטובי המארגנים: מי שמנהל את הבירוקרטיה, מבין מס צולב ישראל-יוון ושולט בסעיף הביטחונות יקבל מינוף של 60 % בתנאי אירופה מערבית. מי שלא – יגלה שהזמן בבנק האתונאי תוקע את התשואה עוד לפני ששופכים בטון.
