מאיפה הכול התחיל? הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה בקיץ 2025 נתון חריג: שכר הדירה הממוצע קפץ ב-9.7 % בשנה, יותר מקצב עליית השכר (4.3 %). ממשלת האחדוּת החדשה, החשש מזליגה חזקה של צעירים לברלין או ליסבון, והידוק הריבית שהשאיר משקיעים ללא אלטרנטיבת תשואה – כל זה דחף לחקיקה המקבילה למודלים בקנדה ובאירלנד.
מה אומר החוק במילים פשוטות? שוכר שעמד בדירה לפחות שנה יהיה זכאי לחדש חוזה לשנה נוספת, ובעל הדירה יוכל לייקר עד 5 %. אם ירצה יותר – ייאלץ להוכיח שהשביח את הנכס, למשל הוסיף מזגן חסכוני או שיפוץ אמבטיה מלא.
בדיון הוועדה הסביר ח״כ נועם בן-חיים (יש עתיד): “אנחנו לא פוגעים בזכות הקניין, רק שמים גדר שמגינה על שוכרים בפני קפיצות דו-ספרתיות.” בעלי הדירות, מאוגדים ב”לובי המשכירים”, טוענים אחרת: “התקרה נמוכה מדי ולא מדד-נלוויית־מדד” – כי אם המדד יקפוץ ב-6 %, בעל דירה עדיין יישאר עם 5 %.
ומה אומר השוק? כבר עכשיו, משקיעים בודקים: אם לא אוכל להעלות שכר דירה מעבר ל-5 %, שווה לי למכור ולהשקיע ב-ETF? ובינתיים, סוכני תיווך מספרים על תופעת “חוזים קצרים”: בעל דירה דורש 18 חודשי שכירות מייד, כדי לא להגיע לשנה אחת ואז ליפול למלכודת התיקרה. משרד המשפטים מנסה לסגור את הפרצה: חוזה קצר ייכנס אוטומטית להארכה “מגן” על פי הזהות הראשונית.
הכלי החזק של החוק הוא “מנגנון יישוב מחלוקות מהיר”: ועדה שכונתית/מחוזית עם מגשר, שמאי ומומחה מבנים. שוכרת שטוען שצבע “מעייף” אינו השבחה יתייצב לשימוע בתוך שבועיים. הפיילוט בירושלים גילה 72 % פשרות והרבה עצבים שנחסכו בבתי משפט.
בעלי הדירות מתלוננים גם על סעיף הפרסום: על המשכיר חלה חובה לפרסם מודעת “כוונה להעלות מחיר” חודשיים לפני תום החוזה. החשש – מועמד חדש ישמע את המחיר, יציע יותר, ורוכב הדירה יישאר מאחור. נציגת השוכרים משיבה: “לראשונה יש לנו צוהר למו״מ הוגן.”
מתחת לרדאר נקבע מנגנון הצמדה ירוקה: שוכר שויקבל דירה חסכונית אנרגטית – דירוג B ומעלה – בעל הדירה יקבל “בונוס עלייה” של 1.5 % נוספת. המדינה רוצה לעודד בעלי נכסים להשקיע בבידוד וחלונות כפולים ומצמידה לכך תשואה חוקית. משרד האנרגיה כבר הקצה מענק 8,000 ₪ לדירה לשדרוג מזגן ישן.
הכאב הגדול של המשכירים הוא “אפקט ההד”: אם שכר הדירה לא יכול לתפוס את קצב עליית הריבית, נכס שהניב 3.5 % יכול לרדת מתחת 2 %. בעידן שבו פיקדונות בנקאיים נושאים 3 %, המשקיע הפרטי יגיד “תודה, אני מוכר.” במשרד האוצר רגועים: “יציאת משקיעים תגדיל היצע דירות למכירה ותרסן מחירים.” מתווכים משיבים שזה חלום אופטימי: מי שישחרר דירה ברמת-גן ירכוש דירה קטנה בחדרה וימשיך להשכיר, הפעם במחיר נמוך מבוקר.
ובינתיים, זוג צעיר בשכונת התקווה שחידש חוזה ב-400 ₪ פחות מהדרישה המקורית, קורא לזה “נס קטן”: “חודשיים דיברנו בינינו כמה נוכל להרשות לעצמנו להישאר,” אומרת מאיה, מורה צעירה. “החוק עוד לא אושר, אבל הפחד של בעל הדירה כבר עשה את העבודה.”
האם החוק יעבור בנוסח הקשיח? בלילה האחרון הוסיף יו”ר הקואליציה סעיף “מדד חריג”: אם מדד מחירי השכירות הממשלתי יזנק מעבר ל-9 % בשנה, הממשלה תקבע תקנות שיאפשרו מעבר מ-5 % ל-7 %. בגוש האופוזיציה קוראים לזה “דלת מסתובבת”. ארגוני השוכרים, לעומת זאת, בטוחים שהחוק גם כך “חצי אפוי” – בלי בניית דירות Affordable במקביל, הסכר ייבקע.
בינתיים העיסקה ברורה: השוכר מקבל ודאות לשנתיים-שלוש; המשכיר מקבל משחק עם חוקים חדשים; והמדינה בונה לעצמה מבחן אמת אם פיקוח רך יעבוד. הטקסט נמצא עדיין על שולחן ועדת הכלכלה – אבל הלחצים כבר בחניון. בשבועות הקרובים יתברר אם תקרת 5 % תישאר מכסה מהודקת או תהפוך לאוהל מחורר שכולם יעקפו. עד אז, לכל מי שאוחז מפתחות – רצוי לפתוח את החוזה ולהכין מחשבון. בחוזים, כמו בבורסה, ההפתעות מגיעות דווקא כשנדמה שכבר סגרנו מספרים.
