אנחנו בוחנים את מפת התשתיות. הכביש הטבעתי – תוספת של 22 ק”מ – יפצל עומס עירוני לשני נתיבים: תיירות לנמל שייט ונמל סחורות דרומי. לצדו מתוכננים שלושה מחלפים גדולים, כל אחד מהם מוקף “אזור פיתוח מעורב” של 500 דונם. תמריץ ממשלתי מציע פטור מע״מ על קרקע שתוסב למלונאות או לוגיסטיקה ותכלול מינימום 20 % שטחי ציבור. ראש המינהלת מספר כי כבר התקבלו ארבעים ועשרים הצעות, חלקן מקבלן טורקי המתכנן מרכז קניות, חלקן מקרן אסטונית שתקים קמפוס לשרתי ענן בזכות האקלים הקריר יחסית בחורף. המשמעות היא ביקוש מסיבי לדירות עובדים והכנסה פוטנציאלית מקבוצות קייטנה של נהגי משאיות, אנשי לוגיסטיקה, שומרי סף ועוד.
המחירים מגיבים מוקדם. באזור מחוז קורא, שבו דונם תה נמכר ב-2019 ב-8 אלף דולר, נחתמה לפני חודש עסקה ראשונה ב-60 אלף. הקונה – חברת פיתוח בולגרית – מתכננת מחסן קירור ו-co-living לעובדי נמל. בנק טיביסי, הגדול במדינה, מציע הלוואה ייעודית “LogiHome”: מימון 50 % בריבית משתנה +5 % ללוח תשלומים של חמש שנים, על מגרש באזורים יעודיים בלבד. הדרישה: היזם מחויב להשכיר 15 % מהדירות בעונת קיץ במחיר מפוקח למקומיים. כך מנסה הממשלה למנוע “אפקט דובאי” שבו תושבים נדחקים בגלל ספוקולנט סיני.
לא כולם מרוצים. סביבה ירוקה בסמוך לעיר אומרת שחלקות תה, אהובות על תיירים מחפשי אקוטוריזם, יהפכו לשורת וילות נופש מודל רוסי, מעמיסות חיבורי חשמל ומים. ארגון ירוק מקומי דורש הקמת רצועת “פארק תה” שאסור לבנות מעל שתי קומות. הקבלנים מזהירים שזה יהפוך את המלונות ליקרים מדי ולא ישיא תשואה. המלחמה תגיע לבית המשפט.
הנמל המורחב, מתוכנן לקיבולת 18 מיליון טון לשנה, דורש גם כוח אדם. חברת ניהול הנמל חתמה על חוזה לימודי מנופים עם מכללה טורקית; שלוש מאות סטודנטים יקבלו מלגה ודירה מסובסדת בפרויקט “Port Village”. זהו כפר מגורים בן 600 יחידות, שכבר בונה קבלן אזרי. היחידות הזולות נמכרות ב-1,250 דולר למטר למשקיעים קמעונאיים; מי שתופס שתיים-שלוש יחד מבטיח חוזה שכירות דיור-עובדים לעשור עם תשואה 7 %. הקונספט מזכיר מעונות עובדים בשדה תעופה דוחה, אבל במספרים קטנים יותר.
החשמל והמים הם אתגר. פרקייתותי, תחנת תת-חילופית, תיאלץ לעלות מתח. חברת החשמל מבקשת 150 מיליון לארי לפרויקט. הממשלה תומכת, אבל אם ההקצאה תתעכב, אזור הפיתוח ישלם קנס. משקיע צריך לעקוב אחר תזמון, משום שבניין שנמסר לפני חשמל מלא יצטרך גנרטור יקר או יסבול מבידוד מאופסן.
אנחנו נוסעים חזרה לעיר בגשם קיצי. המהירות על כביש הבטון מדגדגת גלגלים, ואנחנו רואים שלטי חקלאים עם כתובות גיר "לא למכירה". אולי הם מחכים להכפלה נוספת של המחיר, ואולי מבינים שיש ערך לשורה ירוקה לפני ים של מכולות. המשקיע שייכנס מתוכנן – יבדוק ייעוד, תזמון תשתית וחוזה שכירות – יגלה תשואה גבוהה בפרברים המתעוררים. מי שיקנה עיוור ייתכן ויתקע בשדה תה בלי גישה למים. תוכנית 2030 תמחזר שטח ישן ותביא מסה של עבודה; השאלה היא מי יתפוס את הגלישה לפני שהוא מתנפץ על סלעים בירוקרטיים.
