במשך כמעט שני עשורים סיפקה תמ״א 38 מנגנון מובנה: קבלן מחזק מבנה ישן או הורס ומקים חדש, ובתמורה מקבל דירות נוספות שאותן הוא מוכר למימון הפרויקט. עד כה אושרו כ-5,800 פרויקטים בכל הארץ, אולם רק כ-40 % מהם השלימו בנייה; היתר מדשדשים בשלבי תכנון, התנגדויות דיירים או קושי פיננסי. כשפקעה התכנית, נקבע שמי שהגיש בקשה להיתר לפני אוקטובר 2022 עדיין רשאי להמשיך לפי הזכויות הארציות. בפועל, כ-1,500 מתחמים הצליחו לעלות על “הרכבת האחרונה”. אבל מה לגבי בניינים אחרים שהתעוררו מאוחר או הוקמו בשנות ה-80 ונמצאים עדיין ברמת סיכון סייסמית?
כדי למלא את הוואקום אימצו הרשויות “חלופות מקומיות”. תל-אביב, למשל, הקימה מסלול “הריסה ובנייה” משלה, המעניק עד 350 % זכויות במגרשים שבהם רוחב הדרך עולה על 12 מ׳ ומבטיח תוספת שטחי ציבור. ברמת-גן פותחה “מדיניות פינוי-בינוי מצומצם” המתייחסת לבניינים בודדים בשטח עד שני דונם. אך אם בעבר די היה במסמך תמ״א קצר כדי לקבל עקרון זכויות, היום דרושה תכנית מפורטת (תב״ע נקודתית) – הליך שעשוי להוסיף 12–18 חודשי תכנון ומאות אלפי שקלים בעלויות.
המשבר האמיתי נוגע לתמהיל הכלכלי. כאשר עלויות בנייה טיפסו בעשרות אחוזים והריבית על מימון בנקאי חצתה את 5 %, פרויקט סטנדרטי של הריסה-בנייה נזקק לפחות ל-2.5 זכויות על כל מ״ר קיים כדי להישאר כדאי. עיריות, מנגד, מבקשות להוריד צפיפות, שומרות על יחסי חניה, ודורשות השתתפות בהקמת גני-ילדים. במתחם קטן ברחוב נחלת יצחק בתל-אביב הגיעו הצדדים למבוי סתום: הקבלן דרש 28 יחידות חדשות במקום 8 קיימות, העירייה הסכימה ל-24 בלבד. ההפרש של ארבע דירות הפך את השורה התחתונה מאדום לירוק-בהיר ומשך את המו״מ שנה נוספת.
אולם בשוק דינמי, החסם הופך להזדמנות. חברות יזמות בינוניות מאמצות מודל “מאקרו-קונסולידציה”: מאחדות שלושה-ארבעה בניינים צמודים לתכנית אחת, כדי ללכוד יתרון גודל. המכפיל העירוני מתגמש, והוצאות פיתוח מתחלקות במספר רב יותר של יחידות. ברמת-השרון, לדוגמה, חוברו ארבעה בנייני רכבת ל-150 יחידות דיור חדשות; התכנית עברה ועדה מקומית תוך תשעה חודשים, בזכות תוספת שטח ירוק ושביל אופניים במגרש צדדי שהיזם תרם לרשות.
צוואר בקבוק אחר הוא מימון דיירים ותיקים. כאשר דירה חדשה גדולה וממוגנת עולה בבירור יותר מהנוכחית, דייר בן 70 שנשען על קצבת זקנה חושש מעליית ארנונה ומשכנתא משלימה. בנק ישראל פתח פיילוט “משכנתא מורחבת תמ״א” – ריבית קבועה נמוכה לחמש שנים וגרייס בתשלום קרן. מצד שני, הבנק דורש ערבויות אישיות, ודיירים ללא חסכונות מתקשים. לכן יזמים החלו להציע “היוון חלקי”: הדייר מקבל דירה חדשה קטנה יותר ושיק מזומן של 250–300 אלף ₪, והיזם מוסיף קומה פנטהאוז אחת נוספת כדי לממן את ההפרש.
ברמת השוק, נראה כי הדירות החדשות שנולדות מחלופות תמ״א אינן יוצרות היצף. בתל-אביב נמכרים פנטהאוזים ב-60–70 אלף ₪ למ״ר, ובקומות ביניים 38–45 אלף ₪. נתון זה מספק כרית רווח – כל עוד הביקוש לשיכון במרכז נותר חזק. לעומת זאת, בערים מעגל שני כמו בת-ים או רמלה, מחיר מכירה סביב 23–26 אלף ₪ למ״ר משאיר מרווח דק. לכן חלק מהיזמים דורשים תוספת דירות קטנות להשכרה, שרשות מקרקעי ישראל תכיר בהן כהשבחה מופחתת. העיריות מתמרצות: מגרש ספורט על הגג, או קומה קהילתית פתוחה, בתמורה לחצי אחוז תוספת זכויות.
סוגיה שאין להתעלם ממנה היא רעידת האדמה. תקן 413 המעודכן מציב רף מחמיר לחיזוק, מה שמייקר פתרון תמ״א 38/1 (חיזוק ותוספת קומות) עד כדי כך שהוא כמעט נעלם. יזמים מעדיפים הריסה-בנייה, והדיירים מרוויחים מפרט משודרג. אך יש ערים צפופות, כמו בני-ברק, שבהן הריסה מלאה בלתי-אפשרית. שם נולד מודל “חיזוק-ועיבוי גמיש”: שילוב פלדת תיחה חיצונית, תוספת קומות מינימלית ופיתוח חללים קהילתיים במקום חניונים.
מה הלאה? משרד האוצר מנסח “תכנית התחדשות 3.0”: מענק של 15 אלף ₪ לדירה מתוכננת בפריפריה, פטור חלקי מהיטל השבחה לדירות קטנות, וחובת התאמת תוספת יחידות לסלילת שבילי תחבורה. אם יאושר, השוק יקבל רוח גבית; אם לא, הפרויקטים יתכנסו לאזורי ביקוש חזקים בלבד.
המסקנה: תמ״א 38 אולי ירדה מהבמה הארצית, אבל הרוח נושבת בשכונות – כעת בידיים של העיריות, היזמים והדיירים עצמם. מי שידע לקשור אינטרסים: כלכליים, חברתיים ובטיחותיים, ימשיך להניף עגורנים מעל בניינים ישנים ולהעניק לתושבים בית עמיד יותר ורחוב מעודכן. מי שימשיך להיתלות בזיכרונות התמ״א ללא התאמה לשוק החדש, עלול להישאר עם תוכנית מאובקת במגירה כשדירות השיכון מתבגרות עוד שנה, ותרחיש הרעש הגדול ממשיך לתקתק מתחת ליסודות.
