ברקע עומד נתון אחד חריג: לפי הרשות למיסים, קרוב ל־38 אחוז מהדירות שנמכרו ב־2024 נהנו מפטור מלא ממס שבח. המשמעות-בפועל היא שקופה המדינה הפסידה כ־6.4 מיליארד שקלים הכנסה שחלקה יועד במקור לסלילת כבישים ושיפוץ מוסדות חינוך. “זה לא חור שחור, זו מערה,” הגדיר זאת גורם באגף התקציבים. אלא שבישראל, כל ניסיון לגעת במס השבח מצית זיקוקים פוליטיים: פגיעה במוכרים ותיקים מתפרשת כקנס על מי שחסך במשך עשורים, בעוד ויתור על המס מצית ביקורת ציבורית על “הטבות לעשירים”.
לכאורה, קיצור תקופת הפטור מעודד אנשים שמחזיקים דירה שנים רבות לצאת לשוק מוקדם יותר, לפני שהפטור יסתיים. אך כאן נכנס אלגוריתם המדרגות החדש: מוכר וותיק שגר בדירה עשרים שנה ישלם 15 אחוז מס רק על המיליון הראשון של הרווח, בעוד שמוכר בביקוש גבוה, שהרוויח למשל שלושה מיליון אחרי עשר שנים, יגיע במהירות לשיעור העליון. במשרד האוצר סבורים שהשיטה תייצר “סולם שוויוני”: מי שהרוויח מעט ישלם מעט, ומי שההתעשרות שלו גבוהה ישתתף בשיעור מלא במימון התשתיות.
ההתנגדות החריפה ביותר מגיעה ממשפרי הדיור. אלה שבנו על מכירת דירה ישנה לטובת דירה חדשה בתמ”א או פינוי-בינוי, טוענים כי המדרגות ינגסו להם עמוק בהון העצמי. “דירה בבבלי שעלתה מיליון וחצי בתחילת שנות האלפיים, נמכרת היום בחמישה מיליון,” מסבירה עו״ד לירון כהן, מומחית למיסוי מקרקעין. “הבעלים יישארו אחרי ההוצאות עם רווח נומינלי של כשלושה מיליון שקלים. לפי החוק החדש ישלמו כ-610 אלף במקום כ-750 אלף, אבל רק אם יעשו זאת לפני 1 בינואר 2027; אחר־כך אולי ירוויחו מהמדרגות, אבל יפלו מהפטור.” לדבריה, רבים כבר מכינים חוזים מהירים כדי ‘להקדים תרופה למס’.
ומצדו השני של המתרס – זוגות צעירים מקבלים קרן-אור: אם בעלי דירות ותיקים באמת ייבהלו ויזרקו לשוק מלאי רדום, ההיצע בשוק היד-שנייה יגדל ויבלום עליות. “אנחנו מחפשים דירה ברעננה כבר שנתיים,” מספרת מורן, מהנדסת בת 29. “אם עוד חצי שנה יזרמו כמה מאות דירות מחוזקות או משופצות, אולי סוף-סוף נתקרב למחיר סביר.” אך בבנק לאומי מזכירים: “שחרור היצע חד-פעמי אינו תרופה קבועה; אם הקבלנים יאטו בנייה בגלל אי-ודאות, ההשפעה תיעלם בשנה שלאחר מכן.”
משפץ-הבית אריה זגורי רואה ברפורמה מנוף לגל שיפוצי-השבחה. “בעל דירה ישנה ינסה לעלות מדרגה ברווח עוד לפני החישוב, כדי שמיליון השקלים הראשונים יהיו ‘שווים את המס’. אני צופה ביקוש מוגבר לחלונות אנרגטיים, מטבחים חדשים ומרפסות קטנות.” במשרד האנרגיה כבר ריככו את הקרקע: שיפוץ שמשפר דירוג אנרגטי יקבל 3 אחוז זיכוי במס השבח. כך מקווה הממשלה להלביש על הרפורמה גל שיפורים ירוקים.
האם הכוונות יתורגמו למציאות? מתווכים במרכז דיווחו השבוע על “ראשי דיו צעדים” – מוכרים שמבקשים מחיר גבוה יותר כדי לסגור כבר עכשיו. בעירייה חוששים שגל מכירות קצר יציף משרדי הנדסה בהיתרים לחיסול דירות ולהקמת קטנות, מה שעלול להעמיס מערכות ביוב וחשמל. במקביל, רשות המסים מכריזה על “מסלול ירוק” לבקשות פטור עד אפריל 2027 כדי למנוע חסימות.
בינתיים, המלצת רואי-החשבון לציבור פשוטה: אם אתם בטווח מכירה של חמש-שש שנים – בצעו סימולציה כבר היום. חישבו את שווי הרכישה ההיסטורי, את ההוצאות המותרות בקיזוז (תיווך, שיפוץ תיעודי, מס רכוש), וצפו מה יישאר בשורה התחתונה בכל אחת מהחלופות. ייתכן שכדאי להזדרז ולמכור בדצמבר 2026, וייתכן שהמדרגות דווקא יקלו עליכם אחרי ינואר. האותיות הקטנות הן־הן הכיס הגדול.
בקו הסיום, השאלה הפשוטה תישאר בעינה: האם קיצור הפטור יפיק שוק דינמי יותר או רק חידה חשבונאית חדשה? כפי שנאמר במסדרונות הכנסת, “המס הזה נכתב בעיפרון; יהיו מחיקות ותיקונים.” עד שנראה את החוק בספר החוקים, הדירה הישנה בסוף הרחוב יכולה פתאום להיות יקרה יותר או זולה להפליא – תלוי מתי תחליטו לסובב את המפתח במנעול המכירה.
