זריקת החיים הגיעה משני כיוונים. ראשון: התכנית הממשלתית “רקונסטרוקציה 2025” הציעה זכויות בנייה מוגדלות לכל פרויקט משולב מגורים-משרד קטן המתוכנן ברובע; האדריכלים קיבלו זכות להוסיף קומה נסוגה במידה שבנו חניון תת-קרקעי, מה שיצר פתאום היתכנות כלכלית לבניינים שהתפוררו מחוסר תחזוקה. שני: האוניברסיטה הרפואית סֶמֶלוֶוַוי, שביקשה להרחיב קמפוס, זקוקה לצעירים חדשים מכל אירופה. המספר מטפס: יותר מ-11 אלף סטודנטים זרים רשומים במוסד, ורובם מחפשים דירה ברובע שאפשר להגיע ממנו במרחק הליכה לקמפוס קלין.
כך נולד מעגל. הקבלנים פונים לבעלי בתים ומציעים שותפות; בעלי הבתים מסכימים לשיפוץ מפני שהמענק העירוני מממן שליש מעלות החזית; הבנק בראונשווייג בגרמניה רואה תשואה משכירות סטודנטים של 7 % נטו ומעניק קו-אשראי בריבית 2.9 % כי הסיכון נתפס נמוך. כאשר הבניין מוכן, שכר הדירה לסטודנט מזנק מ-320 ל-480 אירו. שוכרי משנה ומתווכים מרוויחים, בעלי נכסים ותיקים מעלים מחיר, והתרחיש החברתי המקורי של “דיור בר-השגה למעמד העבודה” מתפייד אל שכר דירה שבמושגים הונגריים אינו שווה לכל נפש.
עם זאת, התמונה מורכבת. דיירי הקבע טוענים בלהט שהם קיבלו חזיתות משופצות, ביוב תקין וחינוך מעודכן. פנינו למנהלת בית-ספר יסודי סמוך לקורוינוס, והיא הסבירה שבזכות המסים הנגבים על שיפוץ נכסים חדשים זכתה לשיפוץ אולם ספורט. מנגד, האנגליקאי בן ה-73 שגר בקומה שלישית מספר ששכר הדירה שנתבע ממנו עלה בשליש והוא נאלץ לחתום על חוזה לשנה בלבד, מחשש שידחק לטובת שוק Airbnb. גם ההיצע האקדמי גורם פקקי תנועה: בלילות הקיץ, הבארים החדשים ברחוב שלמוצקי פתוחים עד שלוש, כשמוזיקת טכנו בולעת את מנוחת השכנים.
משקיע בינלאומי ששוקל קפיצה לרובע חייב כעת להחליט לאיזו אסכולה להאמין. מי שרוכש דירת 75 מ״ר בפרויקט “מטרו־גרדן” יגלה מחיר של 235 אלף אירו – כפול מ-2019 – אך גם דמי שכירות הרצים לכיוון אלפיים ושש-מאות אירו סמסטריאליים. חשוב להפנים שהתשואה תלויה בתקנות החדשות על דמי שכירות מופחתים לסטודנטים הונגריים בסבסוד ממשלתי; אם קרן ניהול המבנה אינה מקצה חדרים מסוימים לסבסוד, היא מסתכנת באיום מס עירוני.
בנוסף, לא כל רחוב חווה אותו קפיצה. מדרום-מערב לפארק האי החדש מורגשת פחות תנועה, ושם עדיין מוצאים דירות 55 מ״ר ב-115 אלף אירו. מי שיזרוק סכין שיפוץ של 35 אלף וישכיר לחמישה סטודנטים, יכול ליצור מספרים יפים – אבל יצטרך להתמודד עם חברות ניהול שמפלחות שוק אגרסיבי ואינן מהססות להוריד מחיר כדי למלא קפסולות.
ובכל זאת, המומנטום ברור. יוזפוואר מתנער משֵם עברו. החנויות בקלין אינם מוכרים עוד שטיח סריג סובייטי; הן מציעות בירה קראפט ומסכי לדים. המסר למשקיע הישראלי: או שתעלה לרכבת מוקדם ותשפץ במודל שותפות עם קבלן ומענק, או שתישאר על הרציף כשאחרים אצים. אנחנו ממשיכים ברחוב בראדפי-אוטקה ורואים זוג צעיר מדביק שלט מודפס “TO LET LONG TERM ONLY” על דירה שיועדה לאיירבי, כי התקנה האחרונה מגבילה שוכרים ל־120 לילות. זה זעיר אבל משקף מגמה: השוק מתרגל לרגולציה הדוקה יותר, ולמרות הזינוקים המרגשים הוא חוזר בסוף לתנאי ביקוש-היצע שמתגמלים מי שמבין שהשכונה לא זקוקה רק לדירות מעוצבות – אלא גם ללוח שנה שמאזן דיירים קבועים ותיירים מזדמנים.
