מאז אימוץ התכנית חתמה עיריית חולון על 84 היתרים בפרויקט “חולון תעשייה-פלוס”. המודל: יזם רוכש מבנה מלאכה חד-קומתי מתקופת המעברות, פורץ לתקרה כפולה, בונה קומת ביניים ממתכת קלה ומקצה אותה למשרדי מיקרו-חברות. קומת הקרקע הופכת חלל יוגה, חדר כושר בוטיק או סדנת “פרוטו-סטודיו”. לעובדי התעשייה המסורתיים מציעים חנות כלבו זולה במקום מכולת מוזנחת. תזרים השכירות מתחלק בין חוזי שלוש שנים (מפעלי CNC) לחוזי חצי שנה (חללים גמישים); הבנק מסתפק ב-DSCR 1.25 בגלל פיזור סיכון בין שוכרים רבים. תשואה ברוטו? בין 9 ל-11 %, והיתרון: הנכס יושב באזור שהעירייה מתכננת קו מטרו ירוק תוך שמונה שנים. קפיטל גֵיין עתידי כבר מגולם במדדים.
במפרץ חיפה הסיפור שונה. הקרקע זולה אך זקוקה לשיקום זיהום עופרת ונפט. רשות מקרקעי ישראל מציעה “תעריף אפס” לחכירה למשך שלוש שנים בתנאי שהיזם מתחייב להשקיע 40 % מה-CapEx בשיקום קרקע והתקנת מערכות סולאריות. חברת Logi-Tech מקומית רכשה מחסן דשנים ישן, הוציאה 12 מיליון ₪ בסילוק קרקע מזוהמת והקימה מרכז רובוטיקה קל לאוטומציית ליקוט. כעת היא משכירה חמישים אחוז מהשטח לסטארט-אפ חיפאי ומקבלת חוזה לשבע שנים. ההכנסה מגובה בהסכם שירותים עם חברת נמלי ישראל ולכן הבנק הסכים ל-LTV 70 % למרות האזור הפריפריאלי.
הרצליה פיתוח סיפקה זה שנים נדל”ן משרדים מבוקש, אך מגרשיה הפנימיים של אזור התעשייה הוותיק הזדקנו. ב-2024 אישרה הוועדה המחוזית תכנית “מרקם מתחדש” המאפשרת להוסיף שלוש קומות מגורי לופט מעל קומות מסחר ומלאכה, בתנאי שהיזם מקצה 15 % מהשטח להשכרה ארוכת טווח לעובדים חיוניים (טכנאי מעבדות, נציגי שירות). יזם שרכש מגרש 2,000 מ״ר ויתר על הקמת עוד “מגדל זכוכית” לטובת קומפלקס שימוש מעורב: קומת יציקה למיקרו-יצרנים, שתי קומות משרדי קוד, מעליהן תשעה לופטים בגודל 55 מ״ר. השכירות ללופטים עומדת על 7,200 ₪ – נמוכה מדירת יוקרה אולם גבוהה משכר ממוצע בהרצליה, ומקצרת זמני גיוס עובדים לחברות השוכרות.
אך הסיפור אינו רק תכנון. העלייה במחירי המימון מאלצת את היזמים לעבור למבנה שולחני: 40 % הון עצמי, הלוואת גשר בריבית פריים + 1.6, ואחריה מימון בנקאי Euribor + 2.4 אחוז אחרי קבלת טופס 4. היתרונות הברורים: היזם מקבל מרווח זמנים למכור או להשכיר קומות, והבנק מגביר בטיחות. החיסרון: הוצאות ריבית כבדות בשנה הראשונה עשויות לאכול שני אחוזי תשואה. כדי לגדר סיכון מציעים הגופים המוסדיים “חוב מזנין ירוק” שמחייב התקנת מערכת גג סולארית או תו בניין ירוק – בתמורה לריבית נמוכה בחצי נקודה.
האתגר התפעולי הוא מאזן שימושים. אם הקומה התחתונה היא יצרן מתכות כבד, לא ניתן להציב מעליה משרדי קלאוד ללא בידוד אקוסטי ועלות של 900 ₪ למ״ר. לכן צצים “אדריכלי תחנות מעבר”: יועצים שמתכננים את רצפת הייצור, תעלות אוויר ושילוט בטיחות כך שהקומה השנייה תעמוד בתקני OSHA ולא תכרסם בתשואה. הנכס המסחרי הישראלי הופך לארגון מולטי-דיסציפלינרי: אקוסטיקה, עירוב שימושים, אנרגיה מתחדשת ותזרים גמיש.
בסיבוב הבא נכנסות האוניברסיטאות. הטכניון והאוניברסיטה הפתוחה מקדמות “מעבדות פתוחות” שבהן סטודנטים יפתחו שבבים או חומרים ביולוגיים כחלק מתואר שני. הסכמי Anchor עם מוסדות אקדמיים מבטיחים תשלום לשבע שנים ומזניקים דירוג אשראי. כך, אזור התעשייה הישן משליך פס היצור הישן ומאמץ ייצור ידע.
המסקנה למשקיע: מי שמזהה אזור תעשייה ותיק שבו התכנית מאפשרת שימושים משולבים, מבין את דרישות ESG ויכול לגייס חוב־מזנין זול – ימצא תשואה כפולה מהמגדל הבא בגוש דן. מי שלא יסתגל לעסקת “תעשייה-פלוס-חוויית-שהייה” יישאר עם קירות בלוקים ישנים ורשימת שוכרים מצטמצמת. מהפכת אזורי התעשייה המתחדשים נמצאת בעיצומה, וזו הזדמנות להפוך מחסן ישן לשכבת ערך חדשה שמחברת יצירתיות, מלאכה נקייה ורווח פיננסי יציב.
