בתחילת הדרך תוכנית התושבות נולדה כגלגל הצלה למשק מקרטע – כ-11 מיליארד אירו זרמו לארץ עם היציאה ממשבר החוב. אך כשהשכירות במרכז אתונה זינקה ב-48 % בתוך חמש שנים, הממשלה הבינה שהתמריץ הפך מעודף. הדיון הציבורי הגיע לשיא לאחר שבשכונות קיפסלי ופנגראטי דיווחו עמותות רווחה על גל פינויי דיירים לטובת שיפוץ Airbnb. העלאת רף ההשקעה היא חלק ממהלך רחב: הקפאת רישיונות Airbnb בבניינים מדורגים לשימור, הקמת רשות פיקוח על חוזי שכירות והגבלת תוספת שכר-דירה שנתית ל-5 %.
למשקיע הזר, ובעיקר לזה הישראלי, עולות שאלות חדשות. הסכום “הנגיש” של רבע-מיליון אירו כבר אינו קונה דירה משופצת במרכז. כדי לעמוד ברף החדש, רבים לוטשים עיניים אל פרברים כמו איליופולי, רחובות משופצים בפרייה או שני הקילומטרים שממערב לפיראוס – אזורים שמוגדרים “Tier 2” ומכוסים עדיין בסף הישן. החלופה הפופולרית ביותר היא לפצל את ההשקעה: שתי דירות סטודיו ב-200 אלף אירו כל אחת. במשרד הפנים מאשרים כי פיצול כזה מזכה בגולדן ויזה, כל עוד מדובר בנכס אחד או יותר בבעלות יחידה.
אך לא הכול מובן מאליו. שמאי־המדינה העלה את מדרגות מס הרכישה ל-7 % בתרחיש שבו מחיר הדירה נמוך מ-250 אלף אירו. משמעות הדבר: סטודיו בפרברי אתונה אמנם עומד בדרישת מינימום, אך טומן בחובו מס רכישה גבוה משמעותית לעומת עסקת יוקרה של חצי מיליון אירו במרכז. עורכי-דין באתונה ממליצים לחשב אפקט מס כולל לפני סגירת העסקה: דמי נוטריון (1.5 %), תיווך (2 %–2.5 %), רישום קרקע (0.7 %) – כולם מחושבים על מחיר החוזה. כך יכול “חיסכון” של 50 אלף אירו להפוך להפרש זעום אחרי מסים.
שינוי נוסף מגיע מצד הבנקים. לאומי ושני בנקים קפריסאיים הציעו בעבר משכנתאות של עד 60 % לערך הנכס למשקיעים זרים. ב־2025 הבנקים היווניים עצמם חזרו לשוק ומציעים הלוואות עד 70 % LTV לרוכשים עם תושבות אירופית. המשמעות: מי שמסיים את תהליך הוויזה לפני הרכישה השנייה יכול לקבל מימון מקומי בריבית יוריבור + 2.6 %. המודל יוצר “תור זהב” למשקיע מתוחכם: רכישת דירה אחת במזומן לקבלת גולדן ויזה ואחריה מינוף זול לרכישה נוספת.
מצד שני, יש מי שבוחר באסטרטגיה הפוכה – ויתור על תושבות כדי להישאר בתחום מיסוי נמוך יותר. משקיע שאינו מבקש גולדן ויזה יכול לרכוש נכס מסחרי בפיראוס תמורת 180 אלף אירו, לשלם מס רכישה מופחת של 3.1 % וליהנות מתשואת שכירות של 7 % ללא מגבלות שהוטלו על המגורים. הכדאיות תלויה ביעד: האם הדרכון האירופי חשוב יותר מהתזרים?
סביר להניח שהשוק יתפצל. בארץ מדברים על “דור שני” של משקיעים: החפצים בזכות המעבר החופשי באירופה יגדילו הון-עצמי וירכשו בנכסים איכותיים במרכז; המשקיע הפיננסי ינדוד לפריפריה ולנדל״ן מסחרי. בינתיים, סוכני תיווך באתונה מדווחים על עלייה של 30 % בשאילתות לאזורים כמו קיפריסיה ופטרס, שהוגדרו “zones incentivized” ונהנים מגובה כניסה נמוך ופטור חלקי ממס רווח-הון במכירה תוך עשור.
בשורה התחתונה, העלאת רף ה-Golden Visa אינה סוף משיכה ליוון – היא שלב חדש. משקיע שישכיל לנווט בין מיסוי, מימון וקריטריונים גאוגרפיים יגלה שעדיין ניתן להשיג אזרחות אירופית בתוספת נדל״נית רווחית. מי שיעבוד על אוטומט של 250 אלף אירו עלול להתעורר להפתעה: לא כרטיס זהב, אלא כרטיס צהוב שמחזיר אותו אל שולחן החישובים.
