על פי דו”ח JLL האחרון, 23 אלף יחידות Build-to-Rent נמצאות בשלבי בנייה בעיר–יותר ממספר עסקאות היד-ראשונה בכל שוק מנצ׳סטר בשנתיים. פרויקט “Deansgate Square”, למשל, נחטף במהירות ב-2022; אבל האגף הרביעי, שהושלם בתקופת הריבית הגבוהה, מתמלא לאט. “התפוסה ירדה מ-95 ל-87 %,” מודה מנהל התפעול. “אנחנו מפנקים חודש שכירות חינם.”
החידה במגדלים ברורה. משכורות הייטק אמנם זינקו באזור MediaCity, אבל לא כולן מגיעות ל-45 אלף פאונד, הדרושות כדי לשכור דירת חדר בתקן הפריים. במקביל, סטודנטים שגרו בפרויקטים האלו עוזבים אחרי שנה: “יוקר המחיה כבד, אז אנחנו עוברים עם עוד שלושה לשכונה ישנה,” מספר נטלי, סטודנטית ישראלית למדעי המחשב.
אלא שנתוני הבנק המרכזי מצביעים על דבר אחר: שיעור פינוי דירות Build-to-Rent נשאר נמוך ביחס לדירות פרטיות שנסגרו בחוזה 12 חודשים. הסיבה היא שירות: דייר מעדיף לשלם 100 פאונד יותר ולא לריב עם בעל בית שלא מחליף דוד מים. מנגד, דירות פרטיות בפרברים כמו Bolton רושמות ביקוש מוגבר של משפחות.
האתגר האמיתי נעוץ במימון. קרן אמריקאית שהתחייבה לסיבוב שני נסוגה אחרי שעלות החוב קפצה ל-8 %. לפיכך, קבלנים מקומיים נאלצו למצוא מימון יקר יותר, ובמקרים מסוימים למכור 20 % מהדירות כ-“Rent to Buy” – מסלול רכישה בתוך חמש שנים – כדי לשחרר הון. כך, פרויקט שנועד לשכירות בלבד מקבל פתאום דיירים-בעלות, ושורת הרווח מסתבכת.
במקביל, העירייה מציגה קריטריונים קפדניים לאיכות בנייה ולתוואי אנרגטי. מי שלא ישתול גג ירוק ויתקין Heat Pump, לא יראה היתר עד 2027. כבר עכשיו בנייה זוחלת, ודירות מסוימות נמסרות חצי שנה מאוחר. דיירים מאיימים בביטול, אך בידיעה שאין היכן לעבור, הם משלימים עם הסכמי פיצוי זעירים.
ישראלים מתעניינים? ועוד איך. מנצ׳סטר נתפסת כחלופה זולה ללונדון: תשואה ברוטו 6–7 %, ויח”צ שקורץ לחובבי הכדורגל. רואי-חשבון לונדונים מציעים חבילות “סדרתית”: חמישה סטודיואים, מימון מקומי, חברת ניהול. אלא שבפועל, הפער בין תזרים מוצהר לנקי עלול לאכול מחצית מהרווח בשל דמי שירות גבוהים וקמת־תיקונים במערכות חכמות.
מה הלאה? אנליסטים סבורים שהעיר תעבור תקופה של שנתיים מיון אגרסיבי: פרויקטים שתומחרו על Base Rate נמוך ייכנסו לצרות, חלקם יימכרו בהנחה 15 % לקרנות גרמניות. מי שיחזיק מעמד יהנה משוק קבוע וצורך בדירות להשכרה איכותית. עבור ישראלי שרוצה להשקיע כעת, העצה פשוטה: לחפש פרויקט שנמצא כבר מעל 85 % תפוסה, לחקור את עלות השירות החודשית, ולוודא חוזה מימון חתום ולא “במשא-ומתן”.
כך או אחרת, מנצ׳סטר לא צפויה להתפורר. התושבים ממשיכים להגר צפון-מערבה כי לונדון יקרה מדי והטבות החינוך בצפון משכנעות. אם הקרנות יירטבו, מישהו אחר ייקח את המושכות. אולי זה יהיה דווקא הקבצן עם גג ירוק וחדר כושר קטן במקום קולנוע דולבי. כשמכונות הקפה מסתובבות לאט יותר, קל לראות מי טחן קפאין על חשבון ההדמיה.
