ההקפאה הגיעה לאחר שנת 2023 שבה מספר לינות תיירים חצה את רף 19 מיליון בעיר שהאוכלוסייה הקבועה בה כ-540 אלף בלבד. שכונות עתיקות התמלאו מזוודות מתגלגלות, מכולות כביסה ורעש לילי. סקר עירוני הראה ש-63 % מהדירות ב-Alfama מושכרות פחות מ-90 יום בשנה לתיירים, ורק 17 % מאוכלסות על-ידי תושבים קבועים.
חודשים ספורים אחרי ההקפאה רואים אפקט ראשון: מדד שכר הדירה בפורטל Idealista מאותת על עצירה – עלייה של 0.8 % בלבד ברבעון הראשון של 2025, לעומת 3.5 % ברבעון המקביל אשתקד. אלא שבמקביל, סקר שוק שחור מגלה פרקטיקה חדשה: “חוזה 120+” – בעלי דירות משכירים לתיירים חוזים של 121 ימים (הגבול החוקי שבו רשות המסים עדיין מחשיבה שכירות קצרה) ומרכיב על פירצה בין הגדרות. העירייה מאיימת בקנסות 4,000-8,000 € לדירה, אך אכיפה לוקה בחסר.
משקיעים מגיבים במספר דרכים. חלקם עוברים למסלול שכירות חודשית ל-Digital Nomads: חוזים של שישה-תשעה חודשים, הכוללים ריהוט מלא ואינטרנט סיבים (Wi-Fi 6), במחיר 1,350-1,500 € ל-T1. התעריף גבוה מ-1,000 € בעשור עבודה קבוע, נמוך מרווח Airbnb, אך חוסך קנסות. אחרים ממירים דירות ל-“Serviced Apartment” תחת רישיון מלונאי (Hospedagem). זה דורש פקח בטיחות, מלווה כבאי ומיסים לפי תעריף מלונאי, אך מאפשר הזמנת לילות קצרים דרך פלטפורמות בינלאומיות.
מפת המחירים מלמדת על עקיפה גאוגרפית. רובע פנשאו (Penha de França), שלא הוגדר “אזור לחץ דיור”, רושם עלייה של 7.8 % במחיר מכירה לשנה החולפת. הוא מחובר למטרו ירוק תוך שתי תחנות ולא חוּסַם ברישיונות חדשים. יזמים ישראלים וצרפתים רכשו שלושה בנייני באוהאוס במדרון הרחוב מרטנס פריירה, מתכננים 28 דירות סטודיו לשכירות קצרה ומגישים בקשה ל-Licença Alojamento Local באזור לא מוגבל. העירייה עשויה לעדכן מפה ולסגור גם את הרובע, מה שממחיש עד כמה משקיע צריך לעקוב אחר “חום הרישוי”.
מעניין לראות שהמגבלה נותנת רוח גבית לפרברים. Cascais וסינטרה מדווחות על 21 % עלייה ברישיונות שנה לעומת 2022, כי תיירים מעדיפים להזמין דירה מחוץ למרכז ולהיכנס ברכבת. בעלי דירות בפרברים מעלים מחיר – דירת T2 קרובה לרכבת בקשאיש עברה מ-1,200 € ל-1,550 € בחודש. האזורים הכפריים למשל באזור אובידוש מקבלים בונוס: העיר מציעה מענקים לשיפוץ בתים כפריים, אם הם ישמשו להשכרה קצרת מועד ומקבלים הגדרה “Alojamento Rural”.
לטווח בינוני, הכלכלנים חלוקים. מחקר של Nova BSE טוען שהקפאה תחזיר לשוק 9,300 דירות בתוך שלוש שנים, ותוריד מחירי רכישה בליסבון 6-7 %. חברות ייעוץ נדל״ן ספקניות: “היצע חדש ייאט את העלייה, אך הביקוש הפנוי לא יימחק”. בנוסף, אם פלטפורמות Rent-to-Nomad יעבדו, ייתכן שהדירות לא יחזרו למגורים קבועים אלא לחוזי נוודים שובי-עיניים.
משקיע ישראלי המתכנן בתי Airbnb בליסבון צריך לבחור: להיכנס לפרברים לא מוגבלים, לצלול למסלול מלונאי מלא או להוריד ציפיות תשואה ולהתמקד בשוק שכירות ארוך טווח עם מענק שיפוץ ממשלתי. מי שמאזן היטב בין חוק, שירות ותחזוקה יפגוש עדיין ביקוש אדיר לעיר המערבית-דרום-אירופית היחידה שמציעה חוף, הייטק וצדק מס יחסי. מי שימשיך כאילו 2021 לא נגמרה, עלול למצוא את עצמו עם דירה ריקה וקנס על דלתו.
