עוד לפני שמנסים להבין מה יעלה בגורל הארנק שלנו, חשוב לתפוס את רוח החוק. משנות השישים העירייה רשאית לגבות עד 50 % מהעלייה בערך קרקע שקיבלה תוספת זכויות (למשל אפשרות לבנות קומה נוספת). הכסף מיועד, על הנייר, לבנות גן, כביש או כיכר שישרתו את התושבים החדשים. אלא שבמהלך השנים נולדו פטורים, הנחות ותקרות: דירה להשכרה קיבלה 0 %, חיזוק תמ"א 38 שילם רק 25 %, וליזמים חרוצים נמצאו אין-ספור פרצות דרך שמאיות. התוצאה – קופת הפיתוח העירונית הידלדלה, בפרט במרכזי הערים שבהם הקרקע יקרה אך אחוז הפטורים גבוה.
ברפורמה שעלתה כעת לקריאה ראשונה, האוצר מבקש ליישר קו:
-
כל תוספת זכויות תשלם מס בסיסי של 35 % (במקום 50) – אבל בלי פטורים גורפים.
-
על פרויקטי התחדשות עירונית יקבע “מדרון” – 15 % על 1-8 יחידות חדשות, 25 % על 9-20 ועוד.
-
דירה להשכרה תמשיך לקבל הנחה, אך לא פטור מוחלט: 10 %.
לכאורה ירידה באחוז העליון – אבל מאחר שהפטורים מתכווצים, האוצר צופה תוספת הכנסות לרשויות של כ-2.4 מיליארד שקלים בשנה. וזה בדיוק מה שמדליק את המחלוקת:
ב-08:00 בבוקר יום הפרסום חיכה ברדיו ראש עיריית רמת-גן, כרמל שאמה הכהן, כדי לברך. “אני יכול סוף-סוף לפתוח גן ילדים במקום קרוואן,” אמר. שעה אחר-כך, יו״ר התאחדות הקבלנים ראול סרוגו הודיע כי “עלות הדירה תזנק בעשרות אלפי שקלים; היזם לא יספוג, הוא יגלגל לצרכן.”
בלב הוויכוח ניצב המדרון הפריפריאלי. בעיר כמו דימונה, שבה דירה חדשה נמכרת סביב 1.2 מיליון, כל שקל היטל מכאיב יותר מאשר בהרצליה שבה המחיר מעל 3.5 מיליון. לכן משרד הפנים הכניס מנגנון פיצוי: עיר שמחיר העסקאות הממוצע בה נמוך מהחציון הארצי, תשלם רק 70 % מההיטל המחושב. נשמע הוגן, עד שמגלים שהרשות עצמה זו שצריכה לממן את ההנחה מתוך קופתה. ראשי ערים בפריפריה טוענים: “לא גובים – לא בונים תשתיות; גובים – מבריחים יזמים.”
בשטח מתחילות כבר עסקאות גמגום. באשקלון נחתם זיכרון דברים להריסת שלושה בנייני רכבת ובניית 120 יחידות. אחרי הפרסום, היזם ביקש “אינסטרומנט לגלגול מס” – תוספת קומה כדי לשלם את ההיטל החדש. הדיירים נבהלו: עוד קומה משמעה עוד שנת בנייה ועוד צל על החצר. ועד הבית הזעיק עו״ד, ההסכם מוקפא.
בתוך כך מגיע החידוש הכי פחות מדובר – “קופת יעד צבועה”. 80 % מהכסף יופנה אך ורק למה שמכונה “תשתית נגזרת”: אם נוספו 50 דירות, צריך גן, שביל אופניים או הרחבת צומת; אי-אפשר לגלגל את ההכנסה לשיפוץ אודיטוריום עירוני בצד השני של העיר. העיריות מברכות, כי זה מאפשר להן לדרוש השתתפות ממשלתית במיזמי תחבורה משלימים. מנגד, חטיבת הקבלנים מבקשת “מסלול מימון חלופי”: היזם ישלם פחות היטל אם יממן תשתית ישירות, למשל יקים גן במפלס הקרקע ויעבירו לעירייה. הפקידים מהנהנים, כל עוד זכויות הבעלות נקבעות מראש.
ובין כל זה, האזרח מן השורה מנסה להבין: כמה אשלם בסוף? שמאי המקרקעין רוני אשכול מדגים: דירה חדשה בחולון עם עליית שווי של 400 אלף ₪ אחרי הגדלת שטח מרפסות – היום בדרך-כלל פטורה; ברפורמה תשלם 35 % – כ-140 אלף ₪. היזם, לדבריו, “לא יבלע את הגלולה”, כי המרווח שלו נשחק משכר עבודה יקר ומחירי חומרי גלם. אם אין מקום טיפולי “לדחוב” עוד מטרז’ קומת מגורים, יעלה המחיר לצרכן הישיר.
היועצים המשפטיים של משרד המשפטים כבר מזהירים מפני גל השגות. כל שינוי בשיעור היטל מפעיל שרשרת של עררים, וחלקם יגררו את הפרויקטים לבתי שמאי וחודשים ארוכים של קיפאון. כדי להימנע, הכנסת מציעה מנגנון “שומה מקדמית” מחייבת: היזם יוכל לקבל חוות דעת של שמאי מכריע כבר בשלב הגשת התב״ע. מצד אחד זה נותן ודאות, מצד אחר הוא ישלם אגרה גבוהה יותר מראש.
ברחוב, התחושות מעורבות. דניאל ורוני, זוג מאזור השרון, חתמו החודש על רכישת דירה מקבלן בהרצליה. “אנחנו מרגישים שממש נכנסנו בדקה האחרונה,” הם מספרים. “הקבלן כבר שלח נספח שבו מצוין שהמחיר עשוי להתעדכן בהתאם לחקיקה.” בקבוצות הפייסבוק של משקיעי נדל״ן עולות המלצות לעבור להשקעות בארה״ב או ביוון: “שם אין הפתעות של רבע לילה.”
ובכנסת? המועד להצבעה הסופית נקבע לסוף מושב החורף, אבל כבר עכשיו מודים הח”כים כי הוא עשוי להידחות: לחץ הבחירות המקומיות וחישובי עלות-תועלת פוליטיים יכתיבו את הקצב. עד אז, ההסבר הפשוט לכל רוכש הוא זה: מי שקונה דירה חדשה ב־2026 צריך לוודא שהסכם הרכישה מגדיר בבירור מי נושא כל תוספת היטל. אחרת, באוגוסט בעוד שנה, כשהטרקטורים יחפרו ליסודות, תמצאו את עצמכם עם מכתב עיקול קטן ובלתי מתוכנן.
