מאז פקיעת תקופת תמ״א הארצית, כל רשות מקומית קבעה דף כללים משלה. בתל-אביב, חיזוק בלבד מזכה תוספת שתי קומות (לא ארבע), אך היטל ההשבחה כמעט אפסי; ברחובות ובנתניה מאשרים תוספת של קומה אחת ופטור מלא ממס. במודיעין, העירייה דורשת ממ”ד לכל דירה קיימת וממרפסת בולטת, אך מפחיתה חיובי תשתית. על הנייר זה לא מרשים, אבל כשחנייה תת-קרקעית וחפירת קומת מחסנים על מדרון תל-אביבי עולות חמישה מיליון שקל, חיזוק מקומי חוסך 18 חודשי עבודה, 10 % עלות מימון ואינספור עצירות תכנון.
יזמים שהיו מקטלגים “38/1” כלא רווחי מגלים שבשוק דירות זעיריות (60-75 מ״ר) יש פרמיה לכתובת משופרת עם מרפסת וממ”ד: דירה מחוזקת ברחוב צדדי בשכונת יד אליהו נמכרת ב-3.05 מיליון ₪ – רק 8-10 % פחות מדירה חדשה לגמרי, אך בנויה בשמונה חודשים במקום שלושים. בדיקה של פירמת דרוקר נדל״ן מראה שחיזוק בניין ישן בן 24 יחידות והשקת שמונה יחידות חדשות נוספות תניב ליזם רווח גולמי 14 %-16 %; פרויקט 38/2 על אותו מגרש תניב 17 %-19 %, אך כרוך בסיכון כפול ומימון יקר פי 1.5.
הקטר ההנדסי מאיץ בפתרונות טרומיים: לוחות בטון מזוין עם תעלות חשמל, ממ”דים מודולריים שמונפים בצד האחורי או בחזית צד, וחיפוי סיבי בזלת שמחזקים לוחות החזית הישנים. כך נמנע הצורך לחפור יסודות עמוקים לכל חדר ביטחון. חברה אחת מציעה קיר — ממ”ד כבולט-און: יחידה 11 מ״ר במשקל 17 טון, עם ברגים עצומים שמתחברים לעמודי הקיים. לוחות ה־BIM מסונכרנים מראש, והמפקח רואה על טאבלט האם הבורג הותקן במיקום המדויק.
נשארו חסמי דיירים – בעיקר פחד “לגור באתר בנייה”. כיום האתגר נפתר דרך “הסכם מחולק”: יזם מתחייב לסיים את חזית פלונית תוך 45 יום, ורק אז מדלג לחזית אחרת. הדיירים מקבלים לוח מעקב וחלון יציאה חוזי אם הקצב חורג ביותר משבועיים. סקרים מראים ש-92 % מבעלי הדירות מעדיפים עסקה כזו – לא מפני שהיא הטובה בשוק, אלא מפני שהיא היחידה שמתחילה תוך שנה מהחתימה ולא משאירה אותם במעמקי דיון תב״ע אינסופי.
תמונת המימון השתנתה גם היא: בנקים נרתעים מללוות הריסה־בנייה קטנה אחרי כשלי קבלנים ב-2023. חיזוק נקודתי דורש הון עצמי קטן (10 %-12 % מהעלות), ערבות ביצוע מצומצמת, ורווח היזם מגולם מראש במכירת דירות הגג החדשות עוד בשלב היתר. הקרנות המוסדיות נותנות חוב ביניים בריבית פריים + 1.5 בלבד כי השלב הסיכוני – פינוי דיירים והרס – כמעט אינו קיים.
ההיבט הביטוחי הכרחי: חברת “הפניקס” משווקת פוליסה “שקט סייסמי” לבנייה מידרגת: אם מתגלים כשלים לאחר מסירה, הפוליסה מכסה תיקונים עד 15 שנים. הפרמיה 0.8 % בלבד מעל ביטוח קבלן רגיל, אך יזם שמתחייב מוצא שקל יותר למכור לדיירים במגדל סמוך; הקונה יודע שהבניין המחוזק יעמוד באותו תקן 413 שעליו מסתמך בניין חדש.
מבטים קדימה חושפים אפשרות סינרגיה עם תכנית העירייה המיסכנת עירוב שימושים. ראש העיר רמת-גן מבטיח הקלות לחיזוק שמתלווה לשיפוץ חזית מסחרית או לשילוב חלל עבודה בקומת קרקע. כך, חנות מאפייה שמפיחה חיים ברחוב מממנת חלק מעלות הפרויקט. הצפי הוא שהרחובות הצדדיים יקבלו זריקת חיים – שכונה משודרגת בלי להמתין עשר שנים למגדלים.
בשורה התחתונה: חזרתו של מודל תמ״א 38/1 אינה נוסטלגיה – היא מסקנה כלכלית. יזם קטן-בינוני בלי כיסים עמוקים, דיירים שממהרים לראות תוצאה, ובנק זהיר יותר — כולם מוצאים שפה משותפת במבנה קיים שמקבל זריקת סייסמיות ולא נולד מחדש. מי שממשיך להאמין שהריסה־בנייה היא התשובה היחידה יתעורר לעיר שבה החיזוק המדורג כבש את המגרשים הקטנים ואת הרחובות הצפופים, ופינה את המגדלים רק למתחמי-על שבהם שורת הרווח עדיין מתחבאת מאחורי קירות טרום־יציקה.
