נתחיל במספרים: ב-2024 עלו מחירי בתים בסנטוריני ב-16 % לעומת 6 % בכרתים. אך כשמסתכלים על שכר דירה, רואים הבדל: בוילה קיקלדית (140 מ״ר) מושכרת ביולי-אוגוסט ב-1,100 אירו ללילה, אך האי מתרוקן באוקטובר. בכרתים דירת נופש עמידה להשכרה ב-180–220 אירו ללילה וממשיכה להתמלא דרך חגי חורף, במיוחד בצ’אניה והרקליון.
המאפיה האמיתית מתגלה בדוחות תחזוקה. וילה על צוק בסנטוריני דורשת חידוש צביעה מדי שנתיים ולחימה מתמדת בקורוזיה מלוחה – פרשת הוצאות של 12,000 אירו לשנה בממוצע. בכרתים, מזג האוויר מתון יותר, והנכס ששוכן בפנים הארץ מחויב בתחזוקה של 4,000–5,000 אירו. ההבדל נשמע קטן, אך לשוכרי יוקרה חשובה חזות מושלמת – כל קילוף טיח קוטם ביקורות.
מיסוי: מיקונוס ופארוס נכנסות לטבלת מס יוקרה – ENFIA נוסף של 1.5 % לשנה מעל שווי 500 אלף אירו. בכרתים, רק נכסים מעל 800 אלף אירו נכנסים לסף החדש. יתרה מכך, בתי המלון המעודכנים באיים הקטנים משלמים תוספת תיירות 4 אירו לאדם ללילה, בעוד בכרתים מוגבל ל-2 אירו. משקיע שמנסה לשמור על מחיר תחרותי במהלך קיץ יקר מגלה שמס גודש פוגע בתשואה נטו.
מאז 2023, הרגולטור מטיל מכסה על רישיונות Airbnb באיים עם פחות מ-1,000 תושבי קבע. באנטיפארוס למשל השוק באוברבוקינג: 87 % מהמכסה כבר נחתמה. המשמעות: רכושו וילה, אך אם רישיון השכירות נגמר – תמתין. בכרתים אין מגבלה בשל גודל האי ושוק מלונאות מוסדי גדול.
יש גם שיקולי יציאה. קונה שעבר סף חמישה מיליון אירו במיקונוס מתקשה למצוא רוכש שני; הקונים הגדולים מנהלים מו״מ קשה וההון שלהם דורש תשואה יוקרתית. בכרתים שוק הבתים היוקרתיים קטן יותר, אך יש תזרימי נופש סדירים, ומשקיעים מוסדיים (במיוחד גרמנים ופולנים) רוכשים קונספט “מלון קטן” ומציעים Exit.
הסיכונים: בכרתים חשש ממחסור מים; הרגולטור דורש רישיונות שאיבת מי תהום ופותח מתקני התפלה. מי שמתעלם מקצאת המים יגלה עלות בלתי צפויה. בקיקלאדס האיום הוא רעידות אדמה: קוד בנייה חדש מחייב יסודות פלדה בבתי אבן. עלות התאמה – 6 %–8 % ממחיר המבנה.
אז מי מנצח? השקעה קיקלדית מעניקה פוטנציאל ערך הון אדיר ומיתוג יוקרה, אך דורשת הון עצמי גבוה, עונתיות קצרה ותחזוקה יקרה. כרתים מזכירה מסלול “שער כניסה” – תשואה שוטפת נמוכה יותר בקיץ, אך תיירות חורפית מגוונת. מי שמחפש הכפלת ערך תוך שלוש-חמש שנים ילך על סנטוריני או מיקונוס. מי שמעדיף תשואה מעט נמוכה אך רציפה, תזרים Scroll בחורף וסיכוי אקזיט קל למשפחה אירופית – יבחר בכרתים.
