על פניו, המעבר ממס חברות אפקטיבי של 12.5% ל־15% נראה צנוע; ואולם לרבות מן החברות הזרות הפועלות באי, הפרש של 2.5 נקודות אחוז משקף תוספת תשלומי מס של מאות אלפי אירו בשנה. בשוק נדל״ן פירוש הדבר כי גם עלות ההון וגם התקורות התפעוליות עולות. בחברות פינטק המועסקות במגדלי ה־Riviera בלימסול החלו לדבר על צמצום שטחים: שכירות של 28 € למ״ר ברוטו, שהייתה סבירה כשתקציב המס נמוך, הופכת לפתע לעומס. עם זאת, בד בבד עולות יוזמות “שמירת עובדים” – ארגונים בינלאומיים מעדיפים לקצץ בנדל״ן פיזי ולא בכוח-אדם מיומן, ולכן מחפשים חללי עבודה גמישים או קומות משנה במרכזי דאטה המציעים חוזים קצרים. לשוק המשרדים עשוי להיווצר מודל יציב יותר: פחות שטחים ריקים, אך שטחים ממוצעים קטנים ומחיר נטו גבוה לאורך זמן.
במשבצת אחרת לגמרי נמצא תחום הלוגיסטיקה. חברות איביי, שיין ורשתות אספקה טורקיות משתמשות בקפריסין כ”שער לשילוח” לישראל וליוון. עליה במיסוי חברות תגרום להן לשקול העברת מרכזי החזקה פיננסית לדובאי או דבלין, אך המיקומים הפיזיים – מרלו״גים קירור ליד לרנקה וניקוסיה – נשארים חיוניים מסיבות גיאוגרפיות. מכאן שהשפעת מס החברות על המחסנים צפויה להיות נמוכה: החברות עשויות לעבור ל”מודל שירות” שבו הלוגיסטיקה יושבת באאוט-סורסינג, וחברת התפעול המקומית, בעלת רווחיות נמוכה אך תזרים מוגן, תמשיך להחזיק בחוזה שכירות ארוך. למשקיע בנדל״ן תעשייתי זו דווקא בשורה חיובית: גידול בקונסולידציה של אופרטורים לוקליים מייצב את ההכנסה השוטפת ומייצר Cap Rate של 7-8%, הנתפס כגבוה באירופה המערבית.
עיני כולם נשואות אל המדיניות המשלימה שהכריזה הממשלה: תמריץ זיכוי השקעה ירוקה. כדי לא לאבד יזמי הייטק ו-FinServ, משרד האוצר מציע קיזוז מס של 25% מהשקעה במערכות ESG – פאנלים סולאריים, צ׳ילרים חסכוניים, או התחדשות בניינים לשימור. עבור קמפוסים טכנולוגיים, המשמעות היא ששיפוץ בניין ניו-קלאסי בליבה של ניקוסיה עשוי להיות כדאי יותר מאשר לפני העלאת המס. לפיכך, צפויה תנועה כפולה: יציאה של מבני “אחזקה ללא פעילות” והזרמת הון לבנייני מו״פ בני קיימא. חברות הנדל״ן שכבר מחזיקות עתודת קרקע עירונית עשויות ליהנות מעליית ערך.
הפקולטה לחשבונאות באוניברסיטת ניקוסיה פרסמה סימולציה: אפילו אם 30% מהחברות הרשומות בקפריסין יעברו למבנה תאגידי במדינה אחרת, רק 11% מהן יסגרו משרדים פיזיים – היתר יאמצו Trust מקומי או שותפות מוגבלת כדי לשמור מעמד ריבון נתונים. המשמעות לשוק המשרדים היא קיטון נטו של 4%-6% בביקוש, לא יותר. נתון זה ניתן לספיגה אם יבנייה חדשה תצונן. ואכן, העירייה הקפיאה היתרים לשלושה מגדלים בלימסול ודרשה תכנית עוגן ירוקה כתנאי.
הבנקים קופצים על העגלה: מימון בנקאי לפרויקטים שבונים דירוג BREEAM Excellent מקבל ריבית הנמוכה ב-0.75%, כדי לפצות על הסיכון הפיסקלי שבעל השוכר יקטן. כך, מי שישכיל להציע בנייני משרדים עם יעילות אנרגטית, חיבור לפארק נתונים וסביבת עבודה מודולרית, עשוי לא רק שלא ייפגע – אלא ליהנות מתשואה עולה.
בשורה התחתונה, מס החברות 15% אינו גזר דין מוות לשוק הנדל״ן העסקי בקפריסין; הוא סלקטור שנועד לזקק חברות עם פעילות אמיתית ולווסת בועת משרדים שעוד לא התנפחה. משקיע שיתמקד בנכסים גמישים, יעילים אנרגטית ובקרבה לצמתי נתונים ימצא שכתב היד השתנה – אבל הפונט עדיין בצבע ירוק. מי שימשיך לבנות קונכיות אחסנה ריקות עבור תאגידי-נייר עלול לגלות ש”מס גלובלי” הפך את הקליפה לא רווחית ושהענן האמיתי מבקש קירות חכמים, לא רק כתובת במשרד רואי-חשבון.
