המתמטיקה פשוטה. מחיר בניין ריק עם חמישים שנות חכירה על קרקע עירונית נע סביב 1 350 אירו למטר. עלות השיפוץ וההמרה למגורים-משרד משולב מגיעה ל-650 אירו למטר. בסך הכול 2 000 אירו למטר, לעומת 3 500 במגדל חדש. כשהחברה גובה מעובד מתכנת השכרה סימבולית של 400 אירו לסטודיו, היא עדיין חוסכת הוצאות רילוקיישן, משלם רק 9 % מס חברות ומתעדכנת בדירוג ESG בזכות פרויקט “Reuse”. עיריית בודפשט מחייכת כי הם לא חייבים להנפיק תעודת בנייה חדשה, אלא רק היתר התאמה פנימית.
השפעת הפרקטיקה ניכרת בשוק השכירות: דירות סטודנט באזור הרציף, שהן הזולות מתמיד, נהנות מברוך חדש. המטוטלת בין היצע וביקוש מתאזנת. האקונומיסטים בבנק הלאומי מדווחים שהפרויקטים אמנם מצמצמים חלל משרדי ריק, אך חוסכים הקמת מגדלים חדשים ומפחיתים פליטה. הצד השני? בעל דירה פרטי בן חמישים מגלה שלקוחו הבינלאומי עוזב אל קומפלקס החברה ומשאיר את הדירה שישה חודשים ריקה.
עבור משקיע ישראלי קטן אפשרות הכניסה ברחוב דלפק פרטי מוגבלת; הקומקפלסים נמכרים כעסקת בלוק. אבל נוצרת זווית בון־בון: קרנות ההשקעות החדשות מציעות יחידות השתתפות במימון הבניינים, עם תשואה מובטחת של חמישה אחוז נטו. הרשות מגדירה זאת כ־REIT מקומי, והמס על דיבידנד הוא 10 % בלבד. מי שרוצה גישה לשוק ההונגרי בלי לנהל נכס פיזי מוצא בכך גשר בטוח יחסית.
עלות הבידוד של בניין ישן אינה זניחה – קירות טרומיים, אסבסט בגגות – אבל הקבלן מנצל סבסוד ממשלתי של 30 % לעבודות ירוקות. ברגע שמתווסף דירוג אנרגטי A-MINUS, הבניין מקבל גם הפחתה בארנונה. האלכימיה מתכנסת: עיר, חברה, משקיע, עובד – כולם חוסכים משהו ומרוויחים משהו. מי שלא מרוויח הם הדיירים המסורתיים שחיפשו סטודיו זול ב-500 אירו ומגלים שגם השכירות “פנימית” מעלה את הסף המינימלי בשוק השכן.
ועם זאת, עתיד יוזמה כזה תלוי בריבית ובלחץ רגולטורי של האיחוד על מגורים עובדים. אם מחר תקבע בריסל רף ניצול חדרים או אם הריבית תעלה לשלושה אחוזים מעל אינפלציה, הפרויקטים ייאלצו לגלגל עלויות, אולי לשוב ולהציע את השטח לשוכר חיצוני. אבל נכון להיום, בודפשט מצאה שימוש שני למגדל אפור ופתחה דלת למודל השקעה שחברות ענק מחקות כבר בבלגרד ובברטיסלבה. השוק מגיב, ואנחנו רואים בכך עדות לחסינות הבירה ההונגרית: תמיד יש מי שיודע להפוך מבנה אפרפר לרווח דו-ספרתי – כל עוד יודע לתדרך פועלים לנקות טוב את עבודת האזבסט.
