השנה פותחת העיר בצמיחה של 7 % במספר העסקים בענף ה-IT, ומביאה מבול של עובדים צעירים בעלי כיס עמוק יותר מהמקומיים. בסקר שכביכול לא הפתיע איש, שיעור הדירות המושכרות לטווח קצר במרכז ההיסטורי עמד כבר על 36 % מכלל המלאי. אולם ההפתעה הופיעה בחורף: סטודנטים שחתמו על חוזים במעונות פרטיים גילו כי בעלי הבית מבקשים תוספת של מאות ליי לאחר שהמעסיקים החדשים הציעו לעובדים מענקי דיור. מי שסרב – מצא עצמו בציד דירה נוסף בינואר.
העירייה הכריזה על סובסידיית “חדר לסטודנט” – 120 ליי בחודש בתמורה לחוזה לשנה. בעלי דירות מרכז לא התרשמו, אבל קבלנים בחגורת הקניונים הדרומית זיהו הזדמנות: הם פותחים פרויקטי מיקרו-יחידות של 24 מ”ר, רכישה 1,050 אירו למטר, ומחירי שכירות 450 אירו לחודש. המשקיעים מעגלים תשואה של 8 % נטו; הבנק Transilvania מעניק מימון 70 % בריבית 5.3 % קבועה לשנתיים, ומתכנן קפסולת פחת מס אם יעמדו הבניינים בתקינה ירוקה.
אך המרוץ אינו נטול בורות. החזרי משכנתה קופצים במודלים עם ריבית משתנה, וקבלנים מתקשים להשיג אנשי מקצוע מיומנים. חברת סטארט-אפ שבנתה שבע קומות ברובע מריסטי נאלצה לדחות אכלוס לאחר ששלושים מעליות הוזמנו מחו”ל ולא הגיעו. השוכר, חברת SaaS בלגית, דרש קנס עיכוב או הפחתה בשכירות; הקבלן גלגל את העלות על מחיר הדירות הצמודות. כך נוצרת מעין שרשרת אספקה שמגלגלת את הסיכון אל רוכש הקצה.
גם המנגנון הממשלתי “Noua Casă” – שהעלה את תקרת ההלוואה מסובסדת ל-140 אלף אירו – מגביר את הסחרור. זוג מדרום רומניה, שעבר לקלוז’ לעבוד ברובוטיקה, מגלה שישיג משכנתה בריבית נמוכה אם ישכור דירה קיימת או ירכוש חדשה בפרבר בּוֹנַט. התוצאה: שטחים חקלאיים לשעבר מוסבים לעשרות בניינים, אך העירייה מאחרת להציב כבישים ואוטובוסים, והדייר מוצא עצמו מבלה שעה בפקק בדרך למרכז.
חרף הקשיים, הגרף ברור: מחיר מטר חדש במרכז טיפס השנה אל מעל 2,800 אירו – שיא כל הזמנים לעיר ונראה אפילו יקר מרומא. האם נוצרה בועה? ואלו המודלים הכלכליים: ההייטק ממשיך לגייס, האוניברסיטה סופחת דוקטורנטים, והתיירות קצרת מועד מחזירה סופי שבוע. כל עוד שלושת העמודים האלה עומדים, מלאי הדירות נשאב. אם אחד יפול – גלגלי מערכת האשראי ייבחן.
למשקיע ישראלי, השוק הקלוז’י הוא מגרש תשואה אטרקטיבי אך רווי תחרות. נכס בפרבר, קרוב לקו האוטובוס המתוכנן, יעלה 1,600 אירו למטר; שיפוץ מינימלי ומיקוד בסטודנטים מבטיח 7 %. מרכז העיר אטרקטיבי למחיר הון, אבל דורש ניהול קפדני ועמידה בתקנת תיירות שעוד עלולה להחמיר. אנו, העוקבים אחר רכבת הגיוסים, רואים כי כל קומה שנפתחת בקמפוס IT מושכת עוד עשרה קונים. מי שיכנס כעת, לפני שאוטופיית מיקרו-יחידות תתפקע או שהממשלה תקצץ סבסוד, יזכה במנה יפה משוק רב-שכבתי. מי שיגיע אחר כך, יצטרך לשכנע דייר עם משכורת צומחת לנטוש דירה משופצת במרכז עבור פרויקט שעוד לא קיבל אישורי כביש.
